Online-Vermittlung für Ferienwohnungen: Häuserkampf im Strandidyll
Lieber in der Heimat bleiben.
Foto: ImagoBerlin. Der Industrieaufzug rattert in die vierte Etage des wuchtigen Berliner Backsteinbaus, hinauf in eine Bürowelt aus dem Klischee-Handbuch der Start-up-Szene: Wo AEG bis 1983 an Elektromotoren schraubte, begrüßt ein Loft samt Bambus-Bar den Besucher. Der Chef findet sein Büro hinter einer Flugzeugwand, den 50 meist englischsprachigen Beschäftigten gönnt er eine Kantine im stylischen Industriedesign. Willkommen in der Zentrale von Wimdu, dem deutschen Pendant des Privatzimmervermittlers Airbnb aus San Francisco.
Bei der Rocket-Internet-Gründung regiert seit drei Monaten der Kopenhagener Ferienhausanbieter Novasol – neugierig beäugt vom Wettbewerb. Aus gutem Grund. Schließlich vernichtete der Zukauf beim Vorbesitzer Millionen.
Bernd Muckenschnabel, den neuen Chef im Haus, stört das nicht: „Mit Wimdu wollen wir dafür sorgen, dass Städte wie Berlin attraktiver werden für mobile Arbeitskräfte“, wirbt er für seinen Neuerwerb. Zudem werde man dieses Jahr in die Pluszahlen kommen, die ersten Monate seien hoffnungsvoll verlaufen.
Bislang aber traut kaum ein Konkurrent dem Airbnb-Herausforderer den Turnaround zu. Den Dänen sei der Instinkt für gute Geschäfte abhandengekommen, unken einige sogar. Dabei bewies Novasol lange das Gegenteil: Mit 16 Prozent Gewinnmarge entwickelte sich das Unternehmen im Reich der Konzernmutter Wyndham zur Perle.
Expedia, Tui oder HRS mischen im Markt mit
Am Ende könnte Muckenschnabel, der bei Novasol seit elf Jahren den Aufsichtsrat führt, auch diesmal recht behalten. Es ist der ungeahnte Aufschwung im Ferienhausmarkt, insbesondere in Deutschland, der seiner Firma den Höhenflug beschert. Die Skandinavier profitieren von der steigenden Terrorangst, die Erholungssuchende von Reisen ins sonnige Ausland abhält – und sie vor allem zu den Stranddomizilen an Nord- und Ostsee lockt.
Allerdings: Der Boom hat längst einen Häuserkampf entfacht, in den sich Großkonzerne wie Expedia, Tui oder HRS eingeschaltet haben. Sie alle bieten seit kurzem Buchungsportale für Ferienwohnungen an, und das weltweit. Wie im Hotelgewerbe, wo Onlinevermittler wie Booking.com den Großteil des Gewinns erzielen, locken auch hier die besten Ertragschancen im Vertrieb.
Ohne die neue Konkurrenz wäre Novasols jüngster Zukauf in Berlin wohl kaum zu erklären. Seit 2011 nämlich produzierte das Wohnungsportal Wimdu Verluste. Auf 59 Millionen Euro türmten sie sich bis zum Jahreswechsel, bestätigt Statthalter Muckenschnabel.
„Das Portal stand seit Jahren zum Verkauf“, verrät ein Wettbewerber, dem die Firma mehrfach angeboten wurde, bevor er dankend ablehnte. Der übermächtige US-Rivale Airbnb wisse eigene Verluste stets durch zusätzliche Investoren auszugleichen, lasse den Berlinern daher keine Chance.
Zweckentfremdungsverbote hindern seit neuestem zusätzlich den Geschäftsgang. In der Bundeshauptstadt, aber auch in Hamburg, Frankfurt und München ist es kaum noch erlaubt, Privatwohnungen kurzzeitig zu vermieten. Für Muckenschnabel ist das ärgerlich, aber wohl eher zweitrangig. „Wir wollen von den Portalen lernen“, sagt er und hofft, dass sich über solche „Sharing“-Plattformen unkompliziert auch Ferienwohnungen vermitteln lassen.
Das Experiment scheint lohnend, denn die Gewinnaussichten der Branche sind famos. 2016 kletterte die deutschlandweite Nachfrage nach den eigenen vier Urlaubswänden um acht Prozent – auf einen Vermietungsumsatz von 3,04 Milliarden Euro. Reisende und Urlauber wählten für jede fünfte Übernachtung eine Ferienwohnung. Was vor vier Jahren noch mehrheitlich als „alternative Urlaubsform“ belächelt wurde, zählt heute zum Mainstream. Massive Investitionen in die Urlaubsdörfer trugen dazu bei.
Den Aufschwung beschleunigt die Angebotsseite massiv – auch Novasol. Im Ostsee-Resort Olpenitz entwickeln die Kopenhagener zusammen mit Privatanlegern eine 1.000 Feriendomizile umfassende Siedlung, weitere Projekte betreut die 1968 gegründete Agentur in Travemünde und nahe dem brandenburgischen Spaßbad Tropical Island. „Der Markt entwickelt sich so rasant“, weiß Muckenschnabel, „weil die niedrigen Zinsen viele Privatanleger ermutigen.“
Für 47.500 Unterkünfte, meist im Besitz privater Investoren, hält Novasol exklusive Vertriebsrechte in den Händen. Ihre bunten, meist kiloschweren Kataloge schickt die Agentur in 29 Länder Europas, wo bei Vermietung 20 bis 45 Prozent Provision fällig werden.
Nur mit dem Lernen sollte sich der 64-jährige Wimdu-Geschäftsführer beeilen. Um sich einen Anteil auf dem lukrativen Markt zu sichern, startete Tui-Deutschland-Chef Sebastian Ebel 2016 das Portal „Tuivillas.com“, das in 15 Sprachen die Ferienhausangebote des Touristikkonzerns bündelt. Auch Hotelvermittler HRS, der die Ferienhausportale Holiday Insider und Wild East erwarb, versucht sich in dem aussichtsreichen Geschäftsfeld. Noch offeriert Firmenchef Tobias Ragge die 500.000 Unterkünfte gesondert unter „HRS Holidays“, will das aber ändern. „Die Angebote sollen bald auf unserer HRS-Hauptseite erscheinen“, sagte er dem Handelsblatt.
Hohe Provisionen für Vermittlungsportale
Zudem trimmt der Ferienhausvermittler Fewo-Direkt, der zusammen mit dem texanischen Eigentümer Homeaway Ende 2015 für 3,9 Milliarden Dollar an den US-Konzern Expedia ging, sein Geschäftsmodell mit Macht auf Rendite. War Fewo früher ein Annoncenblatt im Internet, mausert sich das Portal zum Vermittler. An die Stelle von Inseratpreisen rückten umsatzabhängige Gebühren, im Gegenzug übernimmt Fewo-Direkt im Vermietgeschäft die Haftung.
Mit Erfolg. „Vor zwei Jahren waren nur 15 Prozent der Angebote über uns online buchbar“, erzählt Deutschland-Chef Aye Helsig, „heute sind es knapp 85 Prozent.“
Für Novasol steigt damit die Gefahr, in dieselbe Falle zu geraten wie die Gilde der Hotelbetreiber. Sie zahlt Vermittlungsportalen oft mehr als 15 Prozent Provision, muss sich dagegen selbst aber mit drei Prozent Ertrag begnügen.
Vorsorglich griffen die Dänen deshalb nicht nur bei Wimdu zu, sondern auch beim spanischen Pendant Friendly Rentals und Ardennes Etap aus Belgien. Dort bieten sie neben urbanen Privatwohnungen ab sofort ihre Ferienhäuser an – und sparen gleichzeitig. „Viele unnütze Dinge haben wir gestrichen“, sagt Muckenschnabel, „darunter einen Großteil der teuren TV-Werbung.“
Billig aber ist es nicht, Ferienhausvermieter auf die Portale zu bringen. Das sei viel aufwendiger als das Geschäft mit Hotelketten, berichtet HRS-Chef Ragge. Gleiches gelte für die Kundschaft der Urlaubsdomizile. „Da ist viel Looking“, klagt er, „aber wenig
Booking.“