Wohnflächenberechnung: So groß ist Ihre Wohnung

Vorläufer der Norm war bis 1983 die DIN 283, sodass sich noch alte Mietverträge finden, in denen die Wohnfläche auf Grundlage dieser Vorschrift berechnet wurde. Auch in Ballungsräumen wie München und Stuttgart findet sie noch Anwendung.

Ist Vertragsfreiheit in Bezug auf die Wohnflächenberechnung gegeben?

Grundsätzlich steht es Mietern und Vermietern auf dem freien Wohnungsmarkt frei, die Wohnfläche einer Immobilie nach einer Methode ihrer Wahl zu berechnen und diese im Mietvertrag zu vereinbaren. Manche Vermieter verzichten sogar ganz auf eine exakte Wohnflächenberechnung und vermieten ihre Immobilie „wie besehen“ oder mit dem Zusatz „unverbindlich“ vor den angegebenen Quadratmetern.

Fehlen solche Vereinbarungen im Mietvertrag, geht der Bundesgerichtshof (BGH) davon aus, dass zur Berechnung die Methode Anwendung finden soll, die in der jeweiligen Stadt oder Region ortsüblich ist (BGH VIII ZR 231/06, 23.5.2007). Gibt es eine solche nicht, berechnen Richter die Wohnfläche im Streitfall nach der Vorschrift, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags in Deutschland üblich war (BGH VIII ZR 86/08, 22.4.2009) – also entweder nach der WoFlV oder der II. BV.

WoFIV und II. BV: Welche Räume gelten als Wohnraum?

Die Wohnflächenverordnung und die II. Berechnungsverordnung zählen grundsätzlich alle innerhalb der Wohnung liegenden und zu Wohnzwecken dienenden Räume zur Wohnfläche, also auch Bäder, Flure, Speisekammern und Hauswirtschaftsräume. Dazu gehören auch Balkone und Loggien sowie direkt an die Wohnung anschließende, betretbare Terrassen. Nicht zur Wohnfläche zählen dagegen Keller, Dachböden oder die Garage.

Wohnflächenberechnung: Was muss bei Dachschrägen beachtet werden?

Auch Flächen unter Dachschrägen bewerten beide Verordnungen gleich. Beträgt die Raumhöhe über einer Fläche unter dem Dach weniger als einen Meter, zählt sie gar nicht zur Wohnfläche. Ist der Raum unter der Dachschräge zwischen einem und 1,99 Metern hoch, zählt die Hälfte der Fläche. Erst ab einer Höhe von zwei Metern gelten die Quadratmeter zu 100 Prozent als Wohnfläche.

Welche Unterschiede gibt es zwischen der Wohnflächenverordnung und der II. Berechnungsverordnung?

Abgesehen von diesen Gemeinsamkeiten gibt es, wie die Tabelle zeigt, jedoch große Unterschiede in der Wohnflächenberechnung nach der WoFlV und der II. BV.

Wann sind pauschale Abzüge möglich?

Da die II. BV davon ausgeht, dass die Wohnfläche anhand der Rohbaumaße berechnet wird, erlaubt sie anders als die WoFlV, drei Prozent der ermittelten Wohnfläche abzuziehen, da diese durch den Wandputz verlorengeht. Außerdem ist die ermittelte Wohnfläche in Gebäuden mit nur einer Wohneinheit pauschal um zehn Prozent zu kürzen. Diese Regel ist also bei jedem Einfamilienhaus anzuwenden, das keine Einliegerwohnung hat.

Wann ist eine Wohnflächenberechnung nach DIN 277 sinnvoll?

Nach DIN 277 werden Wohnflächen in drei Kategorien unterteilt: Verkehrsflächen, Funktionsflächen und Nutzflächen im Haus. Dabei ist zu beachten, dass Balkone, Terrassen, Wintergärten sowie Dach- und Kellerräume nach dieser Methode und im Gegensatz zur WoFIV voll zur Wohnfläche zugerechnet werden können. Aus diesem Grund ist die Berechnungsmethode vor allem bei Vermietern beliebt, weil Sie zu einer Erhöhung der Mietkosten führen kann. Für Mieter gilt daher, die Angaben des Vermieters zur Wohnfläche genau zu überprüfen.

Grundsteuererklärung: Was zählt zur Wohnfläche bei der Grundsteuer und was nicht?

Alle Bundesländer außer Baden-Württemberg verlangen für die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte die Wohnfläche. Um zu vermeiden, dass Sie als Eigentümer am Ende womöglich eine höhere Grundsteuer zahlen, sollten Sie die Wohnfläche möglichst korrekt bemessen. Dazu sollten Sie wissen, welche Räume bei der Grundsteuer als Wohnfläche gelten und welche nicht.

Als Wohnfläche gelten bei der Grundsteuer:

Nicht als Wohnfläche gelten:

Falsch berechnete Wohnfläche: Welche Rechte haben Mieter?

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ab, haben Mieter das Recht, ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen und zu viel bezahlte Miete sowie zu viel entrichtete Betriebskosten für maximal drei Jahre zurückzufordern. 

>>Hier brauchen wir eine Quelle.<<

Es steht ihnen auch das Recht zu, ihre Miete zu mindern (BGH  VIII ZR 101/04, 28.09.2005 und VIII ZR 231/06, 23.5.2007 sowie im Falle eines Einfamilienhauses VIII ZR 164/08, 28.10.2009).

Laut der Entscheidung des Bundesgerichtshofes dürfen Mieter ihre Miete auch dann kürzen, wenn die Wohnfläche in ihrem Mietvertrag als „Circa“-Angabe ausgewiesen ist (BGH VIII ZR 33/18, 17.4.2019 und VIII ZR 26/20, 22.6.2021). Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Karlsruhe dürfen sie ihre Überweisung für jedes Prozent, das die tatsächlich vorhandene Wohnfläche unter der angegebenen liegt, um ein Prozent kürzen (OLG Karlsruhe Az. 17 U 176/00).

In welchem Fall ist eine Mietminderung nicht möglich?

Eine Mietminderung scheidet nach einem Urteil des BGH jedoch aus, wenn die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag ausdrücklich als „unverbindlich“ gekennzeichnet ist oder die Wohnung „wie besehen“ vermietet wurde (BGH VIII ZR 306/09, 10.11.2010). Die obersten Bundesrichter gestatten Vermietern im Zuge des Urteils außerdem, Klauseln in ihre Mietverträge aufzunehmen, nach denen Mieter auf ihr Recht verzichten, die Miete zu mindern, wenn die tatsächliche von der ausgewiesenen Wohnfläche abweicht.

Betriebskosten abrechnen: Worauf kommt es an?

Auch in diesem Fall müssen Vermieter Betriebskosten aber anhand der tatsächlich vorhandenen und nicht der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abrechnen (BGH VIII ZR0/17, 30.5.2018). Auch wenn sie die Miete erhöhen wollen, können sie dies nur für die Quadratmeter tun, die die Wohnfläche der Immobilie tatsächlich beträgt (BGH VIII 266/14, 18.11.2015).

Mehr: Wohnraum in Deutschland: So groß ist Ihre Wohnung im Vergleich