Immobilien: US-Gewerbeimmobilien – Die Angst vor dem „Büro-Tsunami“

Ein paar Häuserblocks nördlich vom Times Square lassen das Ausmaß der Krise erahnen: „Neue und voll renovierte Büros zu vermieten“, prangt es in großen Lettern von einem Banner an der 53. Straße. Einen Block weiter steht das „Park Café“ leer, ebenso wie ein Restaurant, das einst „New Yorks beste Pastrami“ verkaufte, wie die alte Leuchtschrift verrät. Der Barber-Shop nebenan ist verwaist. Eine Straße weiter westlich wirbt ein Plakat: „Gewerbeimmobilie frei, egal für welche Verwendung.“ Es ist ein kleiner Ausschnitt aus Manhattans Büroviertel Midtown, doch an vielen Ecken der Metropole und in anderen amerikanischen Städten sieht es ähnlich aus. Vier Jahre nach der Pandemie sind die Leerstandsquoten für Gewerbeimmobilien so hoch wie noch nie, zeigen Daten von Moody’s Analytics. Das Problem ist nicht neu: Viele Angestellte sind immer noch nicht in die Büros zurückgekehrt. Und da Konzerne gerade im großen Stil Stellen streichen, „brauchen wir einfach nicht mehr so viele Büros wie früher“, sagt Ermengarde Jabir, Ökonomin von Moody’s. Doch erst jetzt machen sich die Folgen dieses Problems auf breiter Front bemerkbar. Dem Analysehaus Trepp zufolge werden bis Ende 2025 Büroimmobilienkredite im Wert von 560 Milliarden Dollar fällig. Viele dieser Schulden wurden vor zehn Jahren gemacht, als die Zinssätze in etwa halb so hoch waren wie heute und Homeoffice eine Randerscheinung. Nun setzt die brutale Realität ein. „Die Bewertungen sind drastisch eingebrochen. Und wir haben den Boden noch nicht erreicht“, sagt Jabir von Moody‘s. Was das Problem zusätzlich beschleunigt: „Es gibt noch keine guten Ideen, wie die vielen leerstehenden Gebäude genutzt werden sollen.“ In den vergangenen Wochen haben Banken und Investoren in vielen Teilen der Welt die Auswirkungen der Leerstände in den USA zu spüren bekommen. Die US-Regionalbank NYCB musste hohe Rückstellungen bilden und hat damit Anleger verschreckt. Gleiches gilt für Banken in Japan und Südkorea. Auch die Deutsche Bank und die Pfandbriefbank, die stark in US-Gewerbeimmobilien investiert ist, rüsten sich für Kreditausfälle. Aktien und Anleihen des Münchener Instituts sind seit Anfang Februar massiv unter Druck geraten, und die Bonds der Aareal Bank leiden ebenfalls unter dem Misstrauen der Investoren. Die Debatte darüber, wie sich die Krise bei den US-Gewerbeimmobilien entfalten wird, spaltet die Finanzwelt. Mietverträge für Büro- und andere Gewerbeimmobilen werden in der Regel mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren geschlossen. Jerome Powell, Chef der US-Notenbank Federal Reserve (Fed), geht daher davon aus, dass dies keine schwere, akute Krise wird, sondern „ein Problem, das uns über Jahre beschäftigen wird“, sagte er in einem Interview. Auch wenn es Verluste geben werde, hält Powell die Lage für „überschaubar“. Ähnlich hatte sich zuvor auch Finanzministerin Janet Yellen geäußert. Andere sehen das nicht so gelassen. „Ein Büro-Tsunami wird kommen“, davon ist Komal Sri-Kumar von Sri-Kumar Global Strategies überzeugt. Er geht davon aus, dass sich die Krise in den kommenden sechs Monaten deutlich zuspitzen wird. „Es ist ein globales Problem und ein systemisches Risiko“, so der Kapitalmarktexperte, der unter anderem Staatsfonds und Großkonzerne berät. Zum einen seien US-Gewerbeimmobilienkredite in den Bankbilanzen weltweit zu finden, wie sich in den vergangenen Wochen bereits gezeigt habe. Zum anderen hätten auch andere Länder mit ihren eigenen Immobilienkrisen zu tun. Sri-Kumar fürchtet, dass die nächste Welle der Krise anrollt, sobald die Banken ihre Ergebnisse für das erste Quartal vorlegen: „Dann werden mehr und mehr Institute Verluste in Verbindung mit Gewerbeimmobilien ausweisen.“ Anleger sollten dann genau verfolgen, ob Bankkunden ähnlich wie bei der Regionalbankenkrise im vergangenen März ihre Einlagen von den betroffenen Geldhäusern abziehen. Kleinere US-Banken stehen dabei besonders im Fokus: 70 Prozent der bis 2025 fällig werdenden gewerblichen Kredite stehen in den Bilanzen von regionalen Instituten, wie aus einer Studie von Morgan Stanley hervorgeht. >> Lesen Sie hier: Darum ist die Krise am Büromarkt in Europa anders als in den USA Die Regulierer sind „aufgrund der gestiegenen Risiken“ sensibilisiert, betonte Fed-Vize Michael Barr am Freitag in einer Rede in New York. So prüfe die Fed, was die Institute genau tun, um mögliche Verluste zu begrenzen, und ob sie über ausreichend Kapital verfügen. Die Fed vergibt interne Ratings für die Banken, die sie beaufsichtigt, und habe zuletzt mehrere Institute herabgestuft, so Barr. Auch bei den Stresstests im Juni werden Immobilienrisiken eine Rolle spielen. Gerade bei illiquiden Vermögenswerten wie Immobilien sei es wichtig, dass die Regulierer drohende Wertverluste im Auge behalten, warnte Harvard-Ökonom Larry Summers am Freitag. „Das war schon immer ein chronisches Problem im Bankensystem und ist bei Gewerbeimmobilien besonders ausgeprägt, weil es nicht immer einen liquiden Markt für diese Gebäude gibt.“ Gewerbeimmobilen galten lange Zeit als besonders sicher und waren daher ein Magnet für amerikanische und internationale Investoren. „Nach der Finanzkrise 2008 haben sich viele aus dem Markt für Einfamilienhäuser zurückgezogen, die damals im Zentrum des Sturms standen“, erklärt Analyst Whalen. Büros, Restaurants und Einzelhändler dagegen „wurden wieder beliebt. Schließlich mussten die Leute ins Büro und haben somit auch Restaurants und Geschäfte besucht.“ Lange Zeit habe es gar keine Kreditausfälle gegeben, und die Bewertungen der Immobilien stiegen deutlich an. Die Geldpolitik der Fed sorgt nun für zusätzliche Verunsicherung. Fed-Chef Powell hatte im Dezember signalisiert, dass die Notenbanker schon im März die Zinsen zum ersten Mal wieder senken könnten. Doch die langersehnte Wende wird verschoben, weil die Inflation zuletzt überraschend stark ausfiel. Die Mehrheit der Marktteilnehmer rechnet nun damit, dass die erste Zinssenkung Mitte Juni kommt, wie aus Daten der weltweit größten Terminbörse CME hervorgeht. „Für Gewerbeimmobilien sind das schlechte Nachrichten“, gibt Sri-Kumar zu bedenken. Er fordert, dass die Fed möglichst schnell mit den Zinssenkungen beginnt. So würde sie das Finanzsystem stabilisieren und könnte eine schwere Krise vielleicht verhindern. Banken leiden schon länger unter den hohen Zinsen, auch weil diese Buchverluste in ihren Anleihe-Portfolios verursacht haben. Dies hatte im vergangenen März auch die Silicon Valley Bank zu Fall gebracht und die Regionalbankenkrise ausgelöst. Niedrigere Zinsen würden hier helfen, so Sri-Kumar. „Doch es hätte einen Preis: Die Fed müsste den Kampf gegen die Inflation hintanstellen, um die Stabilität des Finanzsystems zu priorisieren.“ Makler verweisen auf einen zweigeteilten Markt, der in New York besonders gut zu beobachten ist. „Die Nachfrage nach modernen Bürogebäuden ist vergleichsweise hoch. Viele Unternehmen wollen lieber eine kleinere Fläche, aber dafür in einem modernen Gebäude mit guter Lüftungsanlage und schöner Aussicht“, erklärt Ruth Colp-Haber vom Maklerbüro Wharton Properties in New York. Für ältere Türme, die schon vor der Pandemie eigentlich hätten renoviert werden müssen, „gibt es praktisch kaum noch Interesse, und auch Banken geben für diese Gebäude kaum noch neue Kredite aus“, so die Maklerin. Die älteren Gebäude, die in der Branche Klasse B und C genannt werden, müssen oft mit deutlichen Preisabschlägen verkauft werden oder gehen an die Banken zurück, weil die Besitzer die Kredite nicht mehr bedienen. Auch dann müssen sie von den Banken in der Regel zu Ramschpreisen auf den Markt gebracht werden. Sri-Kumar spricht von Abschlägen „von zum Teil 60 bis 70 Prozent im Vergleich zum Preis von 2019.“ Das würde nun Private-Equity-Firmen und andere Investoren in den Markt locken, die sich auf notleidende Kredite oder „Distressed Debt“ spezialisiert haben. Was genau mit den vielen leerstehenden Gebäuden passieren soll, ist indes unklar. „Nur zehn Prozent der Büros in New York lassen sich überhaupt in Wohnungen umwandeln“, gibt Maklerin Colp-Haber zu bedenken. „Andere Gebäude eignen sich vielleicht noch für Arztpraxen oder Bildungseinrichtungen, aber das allein löst das Problem nicht.“ Daher werde der Markt noch eine ganze Weile unter Druck bleiben. Mehr: Deutsche Banken stark bei US-Gewerbeimmobilien involviert Erstpublikation: 19.02.2024, 21:25 Uhr.