Wohnimmobilien: LEG zahlt Dividende trotz Minus – Was die Zahlen über die Branche aussagen
München. Deutschlands Immobilienbranche sieht nach dem massiven Einbruch im vergangenen Jahr erste Anzeichen der Erholung. Immer mehr Unternehmen berichten von einem steigenden Neugeschäft. Zudem nehmen viele Experten am Markt die Finanzierungsbedingungen als zumindest stagnierend und nicht noch restriktiver wahr.
„Insgesamt beobachten wir eine leicht verbesserte Stimmung am Immobilienfinanzmarkt, allerdings von einem schlechten Niveau ausgehend“, wertet Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF Real Estate Finance, die Lage.
Mit großem Interesse blicken Investoren in dieser Woche auf die Zukunftsaussagen der bedeutenden Konzerne. Im Mittelpunkt stehen überall dieselben Fragen: Erwies sich das Geschäftsmodell in Krisenzeiten als resistent, und greifen die eingeleiteten Restrukturierungsmaßnahmen?
Den Auftakt machte am Montag LEG Immobilien, die zweitgrößte deutsche Immobilienfirma nach Vonovia, die am Freitag folgt. LEG mit ihren mehr als 166.000 Wohnungen im Bestand verzeichnete im vergangenen Jahr unter dem Strich einen hohen Verlust von rund 1,5 Milliarden Euro. Hauptgrund waren hohe Abschreibungen auf den Immobilienbestand. CEO Lars von Lackum sprach deshalb am Montag von einem ‚Annus Horribilis' für die LEG, also einem Schreckensjahr.
Operativ liefen die Geschäfte jedoch nach Plan. Die wesentliche Gewinnkennziffer AFFO (Adjusted Funds from Operations), die den frei verfügbaren Cashflow darstellt, wuchs um mehr als 66 Prozent auf 181,2 Millionen Euro. An Aktionäre sollen deshalb 2,45 Euro je Aktie als Dividende ausgeschüttet werden, nachdem es im vergangenen Jahr keine Dividende gab.
Die Nachricht kam bei den Anlegern gut an: Die Aktien des Immobilienkonzerns gehören am Montag mit einem Plus von zeitweise mehr als vier Prozent zu den größten MDax-Gewinnern.
LEG setzt auf Wohnen für kleine und mittlere Einkommen
LEG-Chef von Lackum blickt optimistisch in die Zukunft: „Wir rechnen für das neue Geschäftsjahr 2024 mit weiterem Ertragswachstum und zunehmender Transaktionstätigkeit an den Immobilienmärkten.“
Zugute kommt LEG Immobilien dabei im Gegensatz zu manchem Wettbewerber, dass das Geschäftsmodell vor allem auf bezahlbares Wohnen für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen fokussiert ist.
In diesem Segment war der Preisdruck deutlich geringer als in sogenannten Wachstumsmärkten an demografisch und wirtschaftlich starken Standorten. Im Schnitt verlangte LEG im vergangenen Jahr eine durchschnittliche Kaltmiete von 6,58 Euro, das entspricht 420 Euro für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit 63 Quadratmetern.
Dabei legte die Miete im Schnitt um vier Prozent zu, der Konzern hatte mit einer Spanne von 3,8 bis vier Prozent gerechnet. Vorstandschef von Lackum hatte im vergangenen Jahr bereits angekündigt, die Mieten „so stark wie regulatorisch möglich zu erhöhen“.
Er begründete das mit der starken Inflation und den höheren Materialkosten in den vergangenen drei Jahren. „Wir sehen deutlichen Mietsteigerungen in den kommenden Jahren entgegen“, so Lars von Lackum. Für dieses Jahr erwartet er Erhöhungen von durchschnittlich 3,2 bis 3,4 Prozent.
Wettbewerber Vonovia, mit rund 548.000 Wohnungen im Bestand die Nummer eins am deutschen Markt, meldete im vergangenen Jahr bei seinen Bestandsmieten im Schnitt 7,58 Euro pro Quadratmeter und dürfte Analysten zufolge am Freitag diese Zahl weitgehend bestätigen.
Dann soll es auch neue Zahlen zur Wohnungsknappheit geben. Bei Vonovia rechnen die Experten mit einer ähnlich niedrigen Leerstandsquote wie bei LEG. Dort lag sie im vergangenen Jahr bei 2,4 Prozent und damit 30 Basispunkte unter der bereits angespannten Lage im Jahr 2022.
TAG Immobilien dürfte wieder Dividende zahlen
Diesen Trend dürfte auch TAG Immobilien bestätigen, die am Dienstag ihre Zahlen für das abgelaufene Jahr präsentiert. Das Unternehmen aus dem MDax mit über 85.000 Wohnungen in Deutschland und einem kleineren Bestand in Polen hatte im dritten Quartal den Rückgang der Leerstandsquote in Deutschland auf 4,6 Prozent gemeldet, nachdem sie in den beiden vorherigen Quartalen noch leicht darüber lag.
Die Analysten von Warburg Research hatten zuletzt in Erwartung besserer operativer Geschäfte in diesem Jahr und einer Wiederaufnahme der Dividendenzahlung ihr Kursziel für die TAG-Aktie auf 15,10 Euro und damit knapp 30 Prozent über dem aktuellen Kurs angesetzt.
Deutlich lukrativer als die Einnahmen aus bestehenden Mietverträgen sind Neuvermietungen. Hier hat das durchschnittliche Niveau inzwischen vielerorts den zweistelligen Euro-Bereich erreicht. LEG-Chef von Lackum hatte deshalb bereits vor einem Erstarren des Wohnungsmarktes gewarnt, weil viele Umzugswillige wegen der Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neumieten lieber in ihrer bisherigen Wohnung bleiben.
LEG hat Wohnungen verkauft
Neben den Mieteinnahmen haben die häufig hochverschuldeten Wohnungsgesellschaften in den vergangenen Krisenjahren Risiken in der Finanzierung abgebaut. Dazu hat LEG im November 2022 seine Strategie umgestellt. Rund 2000 Immobilieneinheiten hat der Konzern im vergangenen Jahr verkauft. Dafür flossen etwa 155 Millionen Euro in die Kassen. In diesem Tempo soll es weitergehen. In diesem Jahr plant der Konzern den Verkauf von bis zu 5000 Wohnungen.
Der Verschuldungsgrad LTV, der die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen anzeigt, ist im vergangenen Jahr dennoch auf 48,4 Prozent gestiegen – gegenüber 43,9 Prozent im Vorjahr. Hauptgrund waren die steigenden Zinsen. Das Ziel eines maximalen Verschuldungsgrades von 45 Prozent wurde damit verfehlt. Deswegen sind weitere Immobilienverkäufe in diesem Jahr möglich. Aber auch ohne diese will LEG 180 bis 200 Millionen Euro bei der wesentlichen Gewinnkennzahl AFFO erzielen.
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Bei der Refinanzierung bleiben die Herausforderungen groß. Die deutlich gestiegenen Zinsen belasten die von hohen Fremdfinanzierungsquoten abhängigen Immobilienkonzerne stark.
Bei LEG lagen die durchschnittlichen Finanzierungskosten zum Jahresende bei 1,58 Prozent, ein Jahr davor waren es lediglich 1,26 Prozent. Allerdings stehen bei LEG nun bis Mitte 2025 keine relevanten Fälligkeiten von Darlehen mehr an. Eine Anleihe über 500 Millionen Euro, die im Januar dieses Jahres fällig war, wurde ebenfalls refinanziert.
Immobilien: Vonovia erstmals mit Pfund-Anleihe
Wettbewerber Vonovia hatte bis zum Herbst schon Immobilien im Wert von 3,7 Milliarden Euro verkauft und dadurch den Verschuldungsgrad innerhalb der gewünschten Range bis 45 Prozent gesenkt. Auch in diesem Jahr soll diese Strategie fortgesetzt werden, heißt es aus dem Umfeld des Unternehmens.
Bei der Art der Finanzierung haben die Bochumer kürzlich neue Wege eingeschlagen. Um sich den Zugang zu weiteren Investorengruppen zu erschließen, hat der Dax-Konzern im Januar erstmals eine Anleihe in britischen Pfund emittiert. Mit Erfolg: Der Bond im Volumen über 400 Millionen Pfund und einem Kupon von 4,5 Prozent nach Währungsabsicherung war nach Unternehmensangaben 8,3-fach überzeichnet.
Fabio Carrozza, Geschäftsführer von BF Real Estate Finance, ist sich deshalb sicher: „Zwar ist die Krise noch längst nicht vorbei, aber die Finanzierer und auch die Kreditnehmer passen sich den weiterhin schwierigen Marktbedingungen an und kommen damit nun besser zurecht.“
Erstpublikation: 11.03.2024, 08:25 Uhr.