Immobilien: „Keine Schwierigkeiten“: Wie russische Investoren weiter auf dem Berliner Immobilienmarkt agieren können
Russland liegt auf Platz 20 eines Rankings der Länder, aus denen Investitionen nach Deutschland geflossen sind.
Foto: dpaBerlin. Das ukrainische Parlament hat am Donnerstag einem Gesetz zur Beschlagnahmung von Gütern zugestimmt, die sich in russischer Hand befinden. Auch Immobilien des russischen Staates oder russischer Bürger können demnach eingezogen werden. Frankreich will Villen und Luxusautos regierungsnaher Russen konfiszieren, Luxus-Yachten wurde bereits beschlagnahmt: Viele reiche Russen haben Sommerresidenzen an der französischen Côte d’Azur.
Die britische Hauptstadt wird teilweise als „Londongrad“ verspottet, weil sich russische Oligarchen dort vor allem in Westminster wohlfühlen und angeblich fleißig Geld waschen. Doch tut sich Großbritannien in dieser Hinsicht schwer. London verhängte zuletzt Sanktionen gegen acht russische Superreiche und Putin-Vertraute.
Und Berlin, wo russisches Geld bisher auch gern gesehen war?
Hier ist seit Jahren der „Alexander“, der auch als „Berlin’s Capital Tower“ firmiert, im Bau, ein Hochhaus am Alexanderplatz, im Besitz der russischen Monarch-Gruppe. Erste Visualisierungen wurden bereits 2018 verbreitet, doch im Vertrieb sind die dort zum Verkauf geplanten Wohnungen bis heute nicht.
Der Bauherr überlegt noch, ob die Wohnungen in dem 150-Meter-Turm überhaupt in den Verkauf gehen oder ob alle Einheiten im Bestand bleiben. Eine Handhabe, das Vorhaben zu stoppen, hat Berlin nicht. Gleichwohl ist der Weiterbau nicht garantiert: Wie soll es weitergehen, wenn keine Devisen mehr transferiert werden dürfen? Der Firmensitz der Monarch-Gruppe ist – aus steuerlichen Gründen – in Moskau.
Um welche Größenordnungen es geht
„Bauprojekte russischer Investoren in der Stadt sind bislang nicht von den Sanktionen der Bundesregierung bzw. der EU abgedeckt“, sagt auf Anfrage der Sprecher der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Martin Pallgen: „Berlin kann und wird hier nicht ohne Absprache mit der Bundesregierung handeln oder gar alleine über Sanktionsmaßnahmen entscheiden.“
Warum auch? Sollten russische Immobilienunternehmen in Kollektivhaftung für den von ihrer Regierung angezettelten Krieg genommen werden? Eine Entscheidung der Veranstalter der Mipim könnte das nahelegen: Laut Angaben des Veranstalters RX wird die Moskauer Stadtregierung keinen Stand mehr auf der diesjährigen internationalen Immobilienmesse in Cannes haben. Um welche Größenordnungen geht es überhaupt?
Der Organisation Transparency International zufolge sind in Großbritannien Immobilien im Wert von 1,5 Milliarden Pfund (rund 1,8 Milliarden Euro) im Besitz von russischen Staatsbürgern, denen Korruption vorgeworfen wird. Allein ein Viertel davon befindet sich im Londoner Regierungsviertel Westminster. Das Kapital von Firmen, die im Vereinigten Königreich registriert sind und mit russischen Korruptions- und Geldwäschefälle in Verbindung steht, beläuft sich demzufolge auf umgerechnet rund 98 Milliarden Euro.
Maklern und Immobilienberatern fehlen die Worte
In Deutschland reagiert keines der hierzulande vertretenen großen Immobilienberatungs- und Maklerunternehmen auf die Tagesspiegel-Anfrage nach dem Stand der Dinge mit einer zitierfähigen Stellungnahme zu Immobiliengeschäften von russischen Unternehmen in Deutschland.
Nur soviel ist – hinter vorgehaltener Hand – zu vernehmen: Das Investment russischer Investoren betrug innerhalb von zehn Jahren 0,5 Prozent vom gesamten Transaktionsvolumen. Damit liegt Russland auf Platz 20 eines Rankings der Länder aus denen Investitionen nach Deutschland geflossen sind.
Doch dies sind – mehr oder weniger – offizielle Zahlen. Russisches Geld, das über Zypern oder Fonds in Deutschland investiert wird, ist damit nicht erfasst. In einer Dekade betrug das Transaktionsvolumen 720 Milliarden Euro, 0,5 Prozent entfiel auf Investoren, die original Russland zuzuordnen sind.
Investoren versuchen ganze Straßenzüge aufzukaufen
Der Immobilienverband Deutschland IVD lässt mitteilen: „Es gibt keine Informationen über die Größenordnung von ausländischen Personen als Käufer auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt – so auch nicht von russischen Erwerbern.“ Das Maklerhaus Engel & Völkers, auf hochpreisige Klientel abonniert, sagt zum Berliner Geschehen sogar, man habe „aktuell gar keine geschäftlichen Beziehungen zu russischen Kunden, Oligarchen schon gar nicht“.
Internationale Unternehmen wie Knight Frank, JLL, Savills, BNP Paribas Real Estate oder CBRE geben gar keine Stellungnahme ab. Die Makler Black Label und Ziegert Immobilien können – oder wollen – sich zum Thema Russen und deren Berliner Immobilien ebenfalls nicht äußern. Eine Branche in kollektiver Schockstarre?
Ein Insider aus Berlin weiß mehr. Seinen Namen möchte er aus nachvollziehbaren Gründen nicht in der Zeitung lesen. Er ist Geschäftsführer einer Firma, die einem russischen Investor gehört. „Für uns gibt es keine großen Schwierigkeiten“, sagt er. „Ich weiß, dass hier in Berlin noch andere große russische Investoren unterwegs sind, die versuchen ganze Straßenzüge aufzukaufen. Aber das tun die Chinesen auch.“ Für Oligarchen sei die Baubranche eher uninteressant. Bauen dauert, und Gewinne sind schwer abzuschätzen.
Doch die Handelsunternehmen seien von Sanktionen hart getroffen. Im Im- und Exportgeschäft müsse man die Sanktionslisten Kanadas, Europas, Japans und der USA übereinanderlegen und schauen, ob ihr Produkt irgendwo auch mit auf den Listen stehe. Sein Unternehmen sei in Deutschland gegründet, stehe im Handelsregister und arbeite seit Jahren finanziell selbstständig. „Wir haben kein russisches Geld hier im Haus, sondern nur das, was wir in Deutschland verdient und versteuert haben – und auch wieder einsetzen.“ Die Firma ist lastenfrei; die Kredite wurden abgelöst.
Russische Unternehmen mit Firmensitz in Deutschland unterliegen der Aufsicht der Finanzämter
Was hat der russische Investor nun davon? Wird regelmäßig Geld nach Moskau überwiesen? Nein, sagt der Insider. Seit 2010 könnten aus Europa keine großen Geldbeträge mehr nach Russland überwiesen werden, ohne dass man auch in Russland gefragt werde, was man mit dem Geld im Ausland gemacht habe. „In Deutschland können Sie gar kein Schwarzgeld mehr haben.“
Gerade in Unternehmen, wo im Monat schon einmal eine halbe Million Euro hin- und hergehe – Baurechnungen sind nun einmal relativ hoch – müsse man jederzeit damit rechnen, dass man geprüft werde. „Noch haben die Russen davon keinen Profit. Aber vielleicht möchte man einmal übersiedeln nach Deutschland“, sagt der Insider.
Schwieriger wird das Geschäft mit russischem Geld in Deutschland, wenn die Statthalter in Deutschland nicht über eigene Geldmittel verfügen. Wenn Immobilienunternehmen zwar in Deutschland gegründet wurden, aber von Moskau aus betrieben werden. „Man muss auf den Firmensitz achten“, sagt der Insider. Er kenne Firmen, die sich in der Rechtsform einer UG aufgestellt haben. Diese haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaften haben nur ein Stammkapital von 1000 Euro „und drehen Riesenräder“.
Bei ihnen kann man damit rechnen, dass Immobilienprojekte scheitern. Oder dass Projekte nicht mehr betrieben werden können, weil die Rechnungen für den Hausmeister oder Handwerker im Falle von Havarien nicht mehr bezahlt werden können. Ohne Zugang zum Transaktionssystem Swift (Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication) fließt das Geld aus Russland nicht mehr.
Deshalb könnte der Monarch-Tower am Alexanderplatz durchaus ins Wanken kommen, lässt ein anderer Insider wissen: „Da stehen Etliche bereits in den Startlöchern. Es ist ohnehin grundsätzlich schwierig, wenn der Bauherr nur sporadisch vor Ort ist.“ Die direkte Kommunikation mit Verantwortlichen ist durch den Krieg eingeschränkt.
Technisch betreut wird Berlin’s Capital Tower von der HMS GmbH Projektmanagement Generalplanung, Berlin. Bis September 2019 war hier Igor Schotski Geschäftsführer. Der beeidigte Dolmetscher für Russisch wechselte unterdessen aber zur Monarch-Gruppe, wie der Tagesspiegel erfuhr.
Ein Graffiti mit der Aufschrift „Fuck“ als Botschaft an Russlands Präsident Putin steht an der Eingangstür der Villa „Suzanna“, die der Ex-Frau des russischen Präsidenten und ihrem Mann, einem russischen Geschäftsmann, gehört.
Foto: dpaDas Geschäft geht weiter – aber wie geht es weiter?
Was treibt russische Unternehmen in diesen Tagen besonders um? Sie fragen sich vor allem, ob sie so weitermachen können, wie sie bisher unterwegs waren. Erschwerend kommt hinzu: Die Sanktionen sind zwar in der Welt, sind aber noch nicht en détail für jeden Wirtschaftssektor ausgearbeitet.
Nicht jeder, der russische Wurzeln hat, müsse allerdings mit dem Krieg in der Ukraine zu tun haben, betont der Insider. Dies komme in der öffentlichen Debatte in Deutschland viel zu kurz. Warum sollte ein russischer Bürger mittels einer Enteignung bestraft werden, nur weil er einen falschen Pass in der Tasche hat?