Immobilien: Studie: Baufinanzierungen boomen – Experten erwarten steigende Zinsen
Experten rechnen damit, dass die Zinsen für die Baufinanzierung 2022 steigen.
Foto: dpaFrankfurt. Sie gelten als ein wesentlicher Faktor für die steigenden Preise am deutschen Immobilienmarkt: die günstigen Finanzierungsbedingungen. Wer eine Immobilie mithilfe der Bank kaufen will, kann für den Kredit einen effektiven Jahreszins von unter einem Prozent erhalten. Das lockt nicht nur Konsumenten, auch Banken erhoffen sich von dem Geschäft mit vermeintlich sicheren Immobilienkrediten viel.
Einer aktuellen Studie der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft Pricewaterhouse-Coopers (PwC) zufolge kletterte das Neugeschäft der Banken und Sparkassen von Januar bis Oktober 2021 auf 235 Milliarden Euro, nach 228 Milliarden Euro im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Das Geschäft ist damit auf Rekordkurs für das Gesamtjahr.
Der Bestand an Baukrediten legte in den ersten zehn Monaten auf 1,47 Billionen Euro zu und übertrifft damit das Finanzierungsvolumen des Gesamtjahres 2020 in Höhe von 1,39 Billionen Euro deutlich. „Niedrige Zinsen, eine hohe Sparquote und steigende Inflationsraten dürften sich weiter günstig auf den Wachstumstrend bei Baufinanzierungen auswirken“, sagt Tomas Rederer, Partner bei PwC Deutschland.
Doch das vermeintlich risikoarme Geschäft hat Schattenseiten: Es führt dazu, dass Banken um gute Kunden kämpfen müssen, und das drückt die Margen. Im Durchschnitt sank die Netto-Marge nach Refinanzierungskosten 2021 laut PwC auf 1,05 Prozent p. a. von 1,13 Prozent im Jahr zuvor.
Es ist eine Entwicklung, die auch die Bundesbank genau beobachtet. Sie hatte sich kürzlich mit einer Warnung zu Wort gemeldet: Zum einen verwies die Bundesbank darauf, dass die Preise von Wohnimmobilien inzwischen um zehn bis 30 Prozent überbewertet seien, die Auswirkungen von Preiskorrekturen könnten folglich unterschätzt werden.
Und zum anderen warnte sie die Banken davor, zu große Risiken bei der Kreditvergabe einzugehen. Die Banken „müssen an hohen Kreditvergabestandards festhalten“, mahnte Bundesbank-Vorstand Joachim Würmeling.
Immobilienbankenverband nicht alarmiert
Aufseiten der Banken zeigt man sich allerdings gelassen. Zwar sei die Nachfrage nach Immobilien hoch und das habe die Preise für Häuser und Wohnungen verteuert, teilte etwa der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) kürzlich mit. Von der Jahresmitte 2014 bis zur Jahresmitte 2021 seien die Preise durchschnittlich um 6,6 Prozent pro Jahr gestiegen und damit deutlich stärker als die Einkommen der Privathaushalte.
Doch das bedeute nicht, dass die Banken ein höheres Risiko eingingen. Die Kreditnehmer würden derzeit mehr Eigenmittel für den Immobilienerwerb mitbringen und hätten ein höheres Haushaltseinkommen. Der Fremdmittelanteil sank demnach von 82 Prozent auf 80 Prozent, die Kreditbelastungsquote – der Anteil der Aufwendungen für die Bedienung des Darlehens an den verfügbaren Einkommen der Erwerberhaushalte – von 26 Prozent auf 25 Prozent.
Im Vergleich zur letzten Erhebung aus dem Jahr 2019 ging die relative Kreditbelastung zudem bei allen Einkommensgruppen leicht zurück. „Dies ist ein Beleg für die vorsichtige und risikobegrenzende Darlehensvergabepraxis der Pfandbriefbanken“, unterstrich vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Bei dem hohen Niveau der Wohneigentumspreise agieren Banken und Kunden weiterhin sicherheitsorientiert.“
Die durchschnittliche Zinsbindung liege bei vierzehn Jahren, aber der Anteil der Darlehen mit einer Zinsbindung bis einschließlich zehn Jahre sei von 27 Prozent im Jahr 2019 auf aktuell 35 Prozent gestiegen. Kurz- und mittelfristige Zinsbindungsfristen hingegen spielten mit einem Anteil von knapp einem Prozent nur eine marginale Rolle.
Steigende Zinsen erwartet
Für Immobilienkäufer dürften Kredite aber bald teurer werden. Nach Angaben der Finanzberatung FMH liegen die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen derzeit im Schnitt bei knapp einem Prozent pro Jahr. „Ich rechne damit, dass die Zinsen für Baufinanzierungen im kommenden Jahr um 0,25 bis 0,5 Prozentpunkte steigen“, sagt Max Herbst, Gründer der Frankfurter FMH-Finanzberatung.
Auch der Münchner Immobilienfinanzierer Interhyp rechnet mit Zinsanstiegen. Die anhaltend hohe Inflation setze die Notenbanken immer mehr unter Zugzwang. „Spätestens, wenn die Risiken für wirtschaftliche und gesellschaftliche Rückschläge durch die Coronapandemie im Jahresverlauf 2022 abnehmen, werden steigende Zinsen wahrscheinlicher“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierers.
Bei einem Zinsanstieg um 0,2 Prozentpunkte von dem heute üblichen einem Prozent Zinsen auf 1,2 Prozent würden sich die Zinskosten damit für ein durchschnittliches Darlehen von rund 350.000 Euro innerhalb einer zehnjährigen Zinsbindung und bei einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent um rund 5.700 Euro erhöhen.