Immobilien: Wo sich die Kaufpreise in zehn Jahren mehr als verdoppelt haben

In vier deutschen Großstädten haben sich die Hauspreise innerhalb von zehn Jahren mehr als verdoppelt. In Berlin, Hannover, München und Stuttgart stiegen die gezahlten Kaufpreise für ein Einfamilienhaus zwischen 2012 und 2022 um mehr als einhundert Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung des Kreditvermittlers Dr. Klein. „Wir haben eine unglaubliche Dynamik erlebt: Wer eine Immobilie verkaufen wollte, konnte Preise aufrufen, die zu Beginn der 2010er-Jahre undenkbar gewesen wären“, sagt der Vorstandsvorsitzende Michael Neumann. Seit dem Höhepunkt im Jahr 2022 sind die Preise nun aber wieder spürbar gesunken. Grund dafür sind die gestiegenen Zinsen, die die Finanzierung eines Hausbaus an anderer Stelle verteuern. Im Schlussquartal 2023 gingen sie laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) gegenüber dem Vorjahresquartal um fünf bis sechs Prozent zurück. >> Lesen Sie dazu auch: Deutsche Immobilienpreise steigen erst 2025 wieder In der Dekade zuvor sah die Situation deutlich anders aus: Mit dem Auslaufen der Finanzkrise in den Jahren ab 2010 scheuten viele Deutsche wegen der unsicheren Lage einen Hauskauf. Zudem lagen die Hypothekenzinsen zur Finanzierung auf einem hohen Niveau. Erst die massiven Zinssenkungen der Notenbanken in den Folgejahren ließen das Interesse am Eigenheim deutlich anwachsen. Zeitweise waren Hypothekendarlehen für weniger als ein Prozent zu bekommen. Die Folge war ein gewaltiger Preisauftrieb. Spitzenreiter war laut den Berechnungen von Dr. Klein München mit einem Plus von 141 Prozent. Die bayerische Landeshauptstadt gilt seit Jahren als teuerste Wohnregion in Deutschland. Als einzige Stadt in Deutschland wurde dort 2022 der durchschnittliche Kaufpreis von über einer Million Euro für ein Einfamilienhaus überschritten. Aber auch in Berlin, Hannover und Stuttgart mussten Hauskäufer innerhalb von zehn Jahren mehr als eine Verdopplung des Preises hinnehmen (siehe Tabelle). Dass in Hannover die Preise mit 134 Prozent fast ähnlich stark anzogen wie in München, lag am damals niedrigen Preisniveau in Niedersachsens Hauptstadt. Lediglich 217.059 Euro kostete ein Einfamilienhaus 2012 im Schnitt. Vergleichsweise gering fielen dazu die Preisanstiege in Frankfurt und Dortmund aus. Sie betrugen 77 beziehungsweise 78 Prozent in einer Dekade. Dortmund war auch nach Ende des Preisauftriebs mit einem Durchschnittspreis von 444.444 Euro für ein Einfamilienhaus die günstigste der untersuchten Städte. Mit den Kaufpreisen stiegen auch die Eigenkapitalanforderungen der Banken. Gewöhnlich setzen Banken und Sparkassen einen Anteil von 20 Prozent des Kaufpreises und der Nebenkosten für eine Finanzierung voraus. Regional gab es dabei weiterhin große Unterschiede. So mussten bei einem Eigenanteil von 20 Prozent Kaufwillige in Dortmund im Jahr 2022 99.111 Euro aufwenden, in München dagegen 219.742 Euro. Ein deutlicher Anstieg war auch bei den Mehrkosten für Zinsen zu verzeichnen, die Hauskäufer zwischen 2012 und 2022 für ein 20-jähriges Darlehen aufwenden mussten. In Dortmund stieg die Belastung innerhalb der zehn Jahre um 27 Prozent auf 112.375 Euro, in München ging es um 70 Prozent auf 249.150 Euro aufwärts. Noch deutlicher sind die regionalen Unterschiede, wenn es um die Leistbarkeit einer Immobilie geht. Auf Grundlage des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens in Deutschland mussten Kaufinteressenten im Jahr 2022 in München 326 Monate tilgen, während es in Dortmund nur 147 Monate waren. Für das laufende Jahr gehen Experten von einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen aus, ehe diese ab dem kommenden Jahr wieder steigen könnten. Immobilienanalysten rechnen nach einer Umfrage der Nachrichtenagentur Reuters mit einem Anstieg um drei Prozent und begründen dies mit dem weiterhin knappen Angebot. Mehr: Was der EZB-Entscheid für die Bauzinsen bedeutet Erstpublikation: 12.03.2024, 15:36 Uhr.