Immobilien: Wo sich ein Investment lohnt

Es geht wieder bergauf – auf niedrigem Niveau. Immobilienkäufer in Deutschland haben laut einer Auswertung der Analysefirma Barkow Consulting im Juli so viele Hypothekendarlehen nachgefragt wie seit zwei Jahren nicht mehr. Doch längst nicht jedes Segment auf dem Immobilienmarkt bietet noch attraktive Renditen. Umso wichtiger ist es für Interessenten zu wissen, in welchen Segmenten sich ein Investment tendenziell noch am ehesten auszahlt. Eine umfangreiche Studie unter dem Titel „Wo Investieren sich noch lohnt“ versucht jetzt, darauf eine konkrete Antwort zu geben. Das Analysehaus Bulwiengesa hat dafür die Renditepotenziale aller großen Assetklassen im deutschen Immobilienmarkt untersucht. Berechnet wurde die wahrscheinliche interne Verzinsung einer Investition in Bestandsobjekte bei einer Haltedauer von zehn Jahren. Das Ergebnis gibt einen Überblick, wo Investoren derzeit noch am ehesten Geld verdienen können. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind zuletzt vielerorts eingebrochen. Doch nach einem rund zweijährigen Preisrutsch hat sich der Wohnungssektor zuletzt stabilisiert. Es sei zwar noch deutlich zu früh, eine Trendumkehr auszurufen, sagte kürzlich Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt vom Verband deutscher Pfandbriefbanken: „Aber eine Entspannung der schwierigen Lage zeichnet sich ab.“ „Der Markt für Wohnimmobilien zeigt aus Sicht der Investoren weiterhin ein sehr ambivalentes Bild“, urteilt Bulwiengesa-Vorstand Sven Carstensen. Der Neubaumarkt sei nach wie vor von Insolvenzen in Kombination mit Projektverschiebungen geprägt. Gut jedoch für die Investoren: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere in den Metropolen, sei weiterhin sehr hoch. Da kaum neues Angebot geschaffen werde, legten die Renditen wieder deutlich zu. Die Experten des Analysehauses sagen in diesem Segment für die sogenannten A-Städte, also die größten deutschen Städte, auch dank steigender Mieten eine Nettorendite von 2,1 bis 3,4 Prozent im Core-Bereich, also bei langfristig vermieteten Immobilien in nachgefragten Lagen, voraus. Im Vorjahr hatte die Ziffer bei 1,9 bis 3,0 Prozent gelegen. „Die deutschen Büromärkte bewegen sich weiterhin in einem sehr herausfordernden Marktumfeld“, sagt Bulwiengesa-Vorstand Carstensen. Der stets zyklische Markt leide nicht nur unter einem Abschwung, sondern auch unter einer strukturellen Veränderung: dem Trend zum Homeoffice. Die Nachfrage fokussiere sich dabei zunehmend auf moderne und hochwertige Flächen in den Innenstädten und auf Lagen mit guter Erreichbarkeit und Service-Infrastruktur. Die Firmen passten schrittweise ihren Büroflächenbedarf dem geringeren Flächenbedarf an, sagte Simon Krause vom Ifo-Institut vor wenigen Tagen. Da die Mietverträge oft langfristig abgeschlossen werden, dürfte der Gesamteffekt aber erst zeitverzögert eintreten. „Basierend auf unseren Studien erwarten wir, dass langfristig die Nachfrage nach Büroflächen wegen Homeoffice um etwa zwölf Prozent sinken wird“, so Ifo-Experte Krause. Die Unsicherheit über die weitere Preisentwicklung zeige sich in nach wie vor steigenden Nettoanfangsrenditen, weil die Investoren einen Risikoaufschlag verlangen würden, sagt Carstensen. Die Experten von Bulwiengesa sagen für den Sektor eine durchschnittliche Rendite zwischen 1,9 und 4,6 Prozent für die größten Städte in Deutschland voraus. Im Vorjahr lag die Ziffer bei 1,2 bis 3,9 Prozent. Schon länger stehen Logistikimmobilien ganz oben auf der Wunschliste vieler professioneller Investoren. Der Umbruch in der Handelswelt erfordert mehr Flächen für Onlinehändler, und die zunehmende internationale Arbeitsteilung kann ebenfalls nur funktionieren, wenn die Güter möglichst effizient und ohne Verzögerungen bewegt werden können. Nach der Talfahrt der vergangenen Monate sei Logistik die erste Nutzungsart im Gewerbe, bei der der Turnaround in Reichweite liege, sagt Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics beim Immobilienspezialisten Colliers Deutschland. Einzig die konjunkturelle Entwicklung verunsichere die Akteure, weshalb die Transaktionsvolumina auch in diesem Jahr voraussichtlich unter dem langfristigen Durchschnitt liegen dürften. Die Mieterwartungen für Logistikimmobilien seien in den Prognosen von Bulwiengesa zwar positiv, es zeichne sich jedoch eine geringere Dynamik ab, sagt dagegen Carstensen. Entsprechend schwach ist das vorhergesagte Wachstum der Renditen: Die Experten von Bulwiengesa rechnen in dem Segment bei modernen Gebäuden durchschnittlich mit einer Rendite von 3,3 bis 4,8 Prozent. Im Vorjahr lag die Ziffer zwischen 3,1 bis 4,8 Prozent. Während der Immobilienkrise stieg die Zahl der Transaktionen mit Handelsimmobilien so stark an, dass diese auf dem deutschen Markt bei Käufern stärker gefragt waren als Büroobjekte. So erzielten laut dem Immobilienspezialisten Savills Handelsimmobilien im ersten Halbjahr 2024 mit einem Anteil von 31 Prozent am Gewerbeinvestmentvolumen den höchsten Umsatz unter den Gewerbesparten. Das Transaktionsvolumen werde jedoch nur von einigen wenigen großen Deals wie dem Verkauf des KaDeWe von Signa an die Central Group getragen. Der Onlinehandel und das veränderte Kaufverhalten stellen allerdings für das Segment eine Belastung dar. „Die Städte verlieren massiv an Handelsbetrieben, ganze Einkaufslagen verschieben sich oder werden aufgegeben“, sagt Carstensen. „Eines ist klar, die Situation wird wahrscheinlich nie wieder so sein, wie sie durch eine handelsgeprägte Stadtentwicklung war“, heißt es in der Studie. Insgesamt sinke die Nachfrage nach Handelsflächen, wodurch der Druck auf das Mietniveau wachse. Auch der Shoppingcenter-Markt sei gesättigt, und viele Center benötigten mehr als nur ein Feintuning, um wettbewerbsfähig zu bleiben, heißt es beim Makler Savills. Die Experten von Bulwiengesa sehen die Renditespanne bei Shoppingcentern derzeit bei 2,9 bis 4,9 Prozent. Im Vorjahr lag die Spanne bei 3,1 bis 4,9 Prozent. Mehr: Vorreiter Dänemark – Warum der Blick nach Europa beim Wohnungsbau lohnen könnte