Proptechs: Sorgt die Immobilienkrise für den großen Digitalisierungs-Schub?
Köln. Düsseldorf. Vor etwa zehn Jahren boten die ersten Proptechs in Deutschland ihre Produkte an. Ihr Anliegen: Mit digitalen Lösungen die längst überfällige digitale Transformation der Immobilienbranche vorantreiben. Allerdings sind Kooperationen mit diesen Start-ups bislang eher die Ausnahme als die Regel.
„Was die technologische Infrastruktur, Datenanalyse und das Datenmanagement sowie die Prozessdigitalisierung und –automatisierung angeht, sind bislang nur wenige Unternehmen der Immobilienbranche sehr gut aufgestellt“, sagt Verena Rock, Professorin für Immobilienmanagement an der TH Aschaffenburg. Sie ist Autorin einer Studie zum Stand der Digitalisierung der Immobilienwirtschaft und Co-Autorin der jährlichen Proptech-Germany-Studienreihe.
Die aktuelle Studie, die die TH Aschaffenburg und das Beratungsunternehmen Drees & Sommer erarbeitet haben, zeigt: Viele Unternehmen haben keine messbaren Ziele für eine digitale Transformation. Und für mehr als jedes zweite Unternehmen ist es unüblich, mit Proptechs zusammenzuarbeiten.
Das Angebotsspektrum der Proptechs wächst
Der große Digitalisierungsschub bleibt also bislang aus. Doch das könnte sich bald ändern: Gestiegene Zinsen, Inflation, Fachkräfte- und Materialmangel – ausgerechnet die für die Immobilienwirtschaft herausfordernden vergangenen drei Jahre könnten den Anschub bringen.
Spezialgebiet der meisten Proptechs sei lange die Bewirtschaftung der Immobilien gewesen, also vor allem das Property- und Asset-Management, erklärt Verena Rock. Denn: „In dieser längsten Lebensphase der Immobilien sind einfach aufgrund der vielen Schnittstellen mehrerer Stakeholder die meisten Effizienzgewinne zu holen.“
Das klassischste Beispiel sind digitale Lösungen für den Austausch von Daten und Dokumenten. Dafür arbeitet etwa die Immobiliensparte der Deka schon seit 2019 mit dem Proptech Architrave zusammen. Auch BNP Paribas Real Estate nutzt die digitale Lösung des Berliner Unternehmens, wie Managing Director Andreas Völker erzählt.
Das Angebotsspektrum von Proptechs ist allerdings deutlich größer. So vereinfacht etwa Syte, diesjähriger Gewinner des Proptech-Germany-Awards, mithilfe von Künstlicher Intelligenz (KI) die Bestimmung von Grundstücken. Die KI prüft beispielsweise, ob und welche Bebauung erlaubt ist und unterstützt so Immobilienmakler und Projektentwickler.
Lange fehlten die Anreize für Innovationen
Dass die Proptechs eher eine Nische im Markt besetzen, liegt auch daran, dass lange nicht allzu viel Geld etablierter Bau- und Immobilienfirmen in den Kauf von Produkten oder Dienstleistungen der jungen Unternehmen floss. Der Druck, mithilfe externer Anbieter digitaler zu werden, schien nicht allzu groß zu sein.
„Bis zum Jahr 2022 ging es dem Immobilienmarkt extrem gut“, sagt Verena Rock. Angesichts der Rekordjahre war deshalb der Ansporn gering, innovativ oder disruptiv zu sein. Nun sei die Marktsituation aber eine ganz andere. „Um in diesem Umfeld zu überleben, werden Unternehmen nicht um Innovation herumkommen“, prognostiziert die Professorin für Immobilienmanagement. „Wenn Krisen oder die Regulatorik es fordern, setzt die Branche plötzlich ihre Innovationskraft frei.“
Schlüssel zur grünen Transformation der Branche
In den vergangenen Jahren hat zudem die ESG-Regulatorik, die Kriterien bezogen auf Umwelt, Soziales und Unternehmensführung umfasst, in der Immobilienwirtschaft enorm an Bedeutung gewonnen. „Proptechs sind der Schlüssel zu einer grünen Transformation“, sagt Sarah Schlesinger, Geschäftsführerin von Blackprint.
Das Beratungsunternehmen gibt jährlich mehrere Reports zu Proptechs in Deutschland heraus und arbeitet auch an der Proptech-Germany-Studie mit. „Wer digitale Lösungen einsetzt und intelligente Gebäude hat, kann viel schneller und effizienter die ESG-relevanten Daten sammeln und weitergeben“, betont sie.
Weltweit fließen Schlesinger zufolge bereits fast 70 Prozent der Technologieinvestitionen der Bau- und Immobilienwirtschaft in Klimathemen. Kein Wunder also, dass sich in diesem Bereich mittlerweile besonders viele Proptechs finden und neu gründen.
Ein Segment sticht dabei besonders hervor: die Energieeffizienz. Einem Report von Blackprint zufolge sammeln Start-ups aus diesem Bereich aktuell mit Abstand am meisten Kapital ein. Von den insgesamt rund 1,8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2024 gingen 88 Prozent an Energieeffizienz-Proptechs.
Krise und Regulatorik beschleunigen die Digitalisierung
Stolze 61 Prozent entfallen allerdings auf eine einzige Venture-Debt-Finanzierung des Berliner Start-ups Enpal. Das installiert vor allem PV-Anlagen, Wärmepumpen und Stromspeicher und integriert sie in eine digitale Komplettlösung mit eigener App.
Auch Andreas Völker von BNP Paribas Real Estate glaubt, dass die regulatorischen Vorgaben und die aktuelle Krise eine Chance zur Neuaufstellung sein können. Denn: Wer es jetzt nicht schaffe, effizient zu arbeiten und notwendige ESG-Daten bereitzustellen, werde es schwer haben, sagt er.
Bislang sehe man zwar noch keine deutlich beschleunigte Digitalisierung, doch viele Unternehmen nutzten die aktuell schwache Marktphase, um sich auf stärkere kommende Zyklen vorzubereiten. „Und da spielt die Digitalisierung der eigenen Prozesse, aber auch der angebotenen Dienstleistungen eine wichtige Rolle“, so Völker.
Hoffnung macht der historische Vergleich: Zuletzt stand die Immobilienbranche nach der Finanzkrise 2010 unter einem ähnlichen Druck. Danach gab es einen Schub in Sachen Digitalisierung: „Damals stiegen die meisten Marktteilnehmer auf die Onlineplattformen zur Bereitstellung von Immobilieninformationen für Transaktionen und für das Bestandsmanagement um“, erzählt Völker. Gemeint sind unter anderem Immoscout24 und Co.
Ob sich etwas Ähnliches wiederholt, ist offen. Doch ewig wird die Immobilienwirtschaft nicht um eine tiefgreifende Digitalisierung herumkommen.