Wohnraum: Warum Wohnungsgenossenschaften keine Mitglieder mehr aufnehmen

Die ungewöhnliche Aussage der Wohnungsgenossenschaft München-West (WGMW) zeigt das ganze Dilemma: „Wir wünschten, wir hätten mehr Konkurrenz“, heißt es auf deren Website. Neue Mitglieder kann die im Jahr 1911 gegründete Wohnungsgenossenschaft mit ihren rund 3500 Wohneinheiten nicht mehr aufnehmen. „Mia san leida voi“, formuliert in Bayerisch das, was anderswo bei deutschen Wohnungsgenossenschaften Aufnahmestopp heißt. Wie der WGMW geht es derzeit etlichen der rund 2000 Wohnungsgenossenschaften im Land. Vor allem in den Großstädten und Ballungsgebieten nehmen Genossenschaften vermehrt keine neuen Mitglieder auf, weil sie ihnen aufgrund des wachsenden Wohnraummangels keine Wohnung anbieten können und die Wartelisten zum Teil bereits überfüllt sind. Ist das überall so? Besser sehe es dagegen häufig noch in ländlichen Regionen aus, heißt es beim Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Dort komme man je nach Region weiterhin zügig an eine Genossenschaftswohnung. Insgesamt verwalten Genossenschaften rund 2,2 Millionen Wohnungen in Deutschland und damit etwa die vierfache Zahl von Vonovia, der größten börsengelisteten Wohnungsgesellschaft. In ihrer Größe sind die einzelnen Genossenschaften sehr heterogen aufgestellt. Während die Aufbau Dresden als Nummer eins im Land mehr als 17.000 Wohnungen besitzt, zählen mehr als 70 Prozent der Genossenschaften weniger als 2000 Einheiten. Die überwiegende Zahl hat sogar weniger als 500 Wohnungen im Bestand. Weil die Zahl der Interessenten, die sich um eine Wohnung bewerben, weit größer ist als das knappe Angebot, wissen sich gerade Genossenschaften in den Großstädten und Ballungsgebieten vermehrt nicht mehr anders zu helfen, als einen Aufnahmestopp zu verhängen. Auch weil in Zeiten der Niedrigzinsphase viele Mitglied wurden, denen es gar nicht um eine neue Wohnung ging, sondern um die damals attraktive Verzinsung ihrer Anteile. Zwischen zwei und vier Prozent an Rendite zahlten die Genossenschaften selbst zu der Zeit, als es für Spareinlagen sehr viel weniger gab. Den wesentlichen Vorteil von Genossenschaftswohnungen sehen Experten in der Regel in einem vergleichsweise günstigeren Mietpreis als am freien Markt. Hinzu kommt zumeist ein lebenslanges Wohnrecht. Beispielsweise hatte der GdW im Jahr 2022 für Berlin einen Abstand von 34 Prozent zwischen Mieten von Genossenschaftswohnungen und dem freien Markt errechnet. In Köln waren es 37 Prozent, in Hamburg 40 Prozent und im teuren München gar 57 Prozent. Wer an eine Genossenschaftswohnung gekommen ist, der gibt sie gewöhnlich nicht gern wieder auf. Manchmal wohnen Familien gar über Generationen in einer Genossenschaftswohnung. Denn wenn der Mieter stirbt, dürfen Familienmitglieder weiter dort leben. Teils dürfen sogar ausgezogene Kinder nach dem Tod der Eltern wieder in die Wohnung einziehen. » Lesen Sie auch: Bauen oder Regulierung? Das sind die Konzepte der Parteien gegen Wohnungsnot und hohe Mietpreise Beispiele für eine geringe Fluktuation finden sich praktisch überall. Bei der Düsseldorfer Beamten-Wohnungs-Genossenschaft (BWB) mit ihren 3100 Wohnungen gab es beispielsweise im abgelaufenen Jahr nur etwas mehr als 100 Kündigungen. So wenige waren es noch nie. Angesichts von Aufnahmestopps bei zahlreichen Genossenschaften verwundert das kaum. Die BWB ist jedoch nicht die einzige Wohnungsgenossenschaft in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt, die einen Aufnahmestopp für neue Mitglieder verhängt hat. Mit der Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft DWG und der Wogedo gehören auch die beiden anderen großen Genossenschaften in der Stadt dazu. Wer noch neue Mitglieder aufnimmt, greift zu Einschränkungen anderer Art. Bei der Münchener Wogeno war die Zahl neuer Mitglieder im vergangenen Jahr auf 350 beschränkt. Bei der Berliner Wohnungsbaugenossenschaft Wilhelmsruh will man sich nicht auf eine Zahl festlegen und teilt lediglich mit, dass nur noch „eine begrenzte Zahl von Mitgliedern“ aufgenommen werden kann. Schon jetzt bestehen „sehr lange (mehrjährige) Wartezeiten“ auf eine Wohnung, heißt es von dort. Auch könne man kurzfristig keine Wohnung anbieten. Besonders gefragt sind große Wohnungen mit fünf Zimmern aufwärts, heißt es bei einer anderen Genossenschaft. Anfragen von Großfamilien würden entgegengenommen, doch eine Mitgliedschaft müsste erst unterzeichnet werden, wenn ein Angebot angenommen wird, lautet der pragmatische Ansatz. Viele Jahre galt die Mitgliedschaft in einer Wohngenossenschaft als interessante Möglichkeit, um in einem angespannten Wohnungsmarkt mit etwas Wartezeit zu einer bezahlbaren Wohnung zu kommen. Mittlerweile warten Mitglieder oft mehrere Jahre auf eine bedarfsgerechte Wohnung, wie es bei der WGMW in München heißt. Die Gründe dafür sind vergleichbar mit denen in der übrigen Wohnungswirtschaft. Neben den hohen Bau- und Materialkosten, die überall Bauwillige in ihren Vorhaben einschränken, sind vor allem die massiv gestiegenen Grundstückspreise ein Hemmnis. Besonders in den Metropolen, in denen die Nachfrage nach günstigen Genossenschaftswohnungen hoch ist, werden für Baugrundstücke inzwischen Quadratmeterpreise im vierstelligen Euro-Bereich verlangt. Das hatte das Statistische Bundesamt kürzlich errechnet. In der Praxis treten Genossenschaften bei der Grundstücksvergabe in Konkurrenz zu privaten Wohnprojektentwicklern und dem Bürosektor. Beide können gewöhnlich höhere Preise bieten. Private Grundstücksverkäufer und auch die vielerorts klammen Kommunen entscheiden sich somit zwangsläufig für deren Gebote. „Wenn die Politik genossenschaftliches und damit bezahlbares Wohnen ermöglichen will, sollte sie Genossenschaften den Erwerb von Baugrundstücken ermöglichen und vereinfachen“, fordert deswegen Matthias Zabel, Referatsleiter Genossenschaftswesen beim GdW. Doch selbst wenn Genossenschaften in den Metropolen an neue Grundstücke kommen, sind die Mieten anschließend kaum noch mit deren Idee vom günstigen Wohnen vereinbar. „Bei den aktuellen Kosten landen wir bei Neubaumieten von 18 Euro je Quadratmeter und mehr“, sagt Matthias Zabel. Solche Objekte gibt es zwar in angespannten und dadurch teuren Wohnungsmärkten, wie das Beispiel einer Frankfurter Wohnungsgenossenschaft vor Kurzem gezeigt hat. Im bundesweiten Kontext bilden sie jedoch die Ausnahme, da dies für das genossenschaftliche Wohnen in der Breite nicht tragbar ist. Eine rasche Verbesserung der Situation zu mehr genossenschaftlichen Wohnungen sehen Experten nicht. Mehr: Wohnung finden ohne Portale wie Immoscout: Fünf Kniffe für die Suche in Ballungsräumen Erstpublikation: 13.01.2025, 14:49 Uhr.