Immobilien: Wo Immobilienkäufer im Berliner Umland am meisten sparen

In diesem Sommer hat der Projektentwickler Wohnkompanie in Stahnsdorf vier moderne Stadtvillen mit Tiefgarage gebaut, die er nun über den Immobilienspezialisten Strategis vermietet. Das „Zille Quartier“ in der Gemeinde, die an Berlin grenzt, bietet 77 Wohneinheiten zur Miete, angefangen bei Ein-Zimmer-Apartments bis hin zu Fünf-Zimmer-Maisonettewohnungen. Die Kaltmiete liegt durchschnittlich bei stolzen 20,50 Euro pro Quadratmeter. Und doch seien 80 Prozent der Wohnungen im Quartier innerhalb von vier Monaten vermietet gewesen, sagt Strategis-Vermietungsmanager Stefan Prill. Längst ist das Umland Berlins beliebt bei Mietern und Käufern von Immobilien. Denn der Mietpreis, den sie im „Zille Quartier“ bezahlen müssen, wird in der Hauptstadt selbst zumindest im Neubau regelmäßig getoppt. Und während die Immobilienkrise die Wohnungspreise in vielen Städten sinken ließ, sind sie in Berlin nicht nur stabil geblieben – sie ziehen bereits wieder an. Denn das Angebot ist klein, die Nachfrage riesig. Wer eine Wohnung mieten oder kaufen möchte, hat im Umland oft bessere Chancen. Anhand von exklusiven Daten des Maklers Von Poll Immobilien sowie des Wirtschaftsinstituts HWWI im Auftrag der Postbank zeigt das Handelsblatt, welche Orte in Brandenburg aktuell für Käufer und Pendler besonders attraktiv sind. Der Fokus liegt auf Bestandsimmobilien. Von Poll hat die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in denjenigen Landkreisen in Brandenburg im ersten Halbjahr 2024 analysiert, die direkt an Berlin grenzen – zudem in Brandenburgs Landeshauptstadt Potsdam. Für Berlin selbst gibt Von Poll einen durchschnittlichen Preis von 5480 Euro pro Quadratmeter an, minus zwei Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. In Potsdam betrug der Quadratmeterpreis in den ersten sechs Monaten dieses Jahres durchschnittlich 4942 Euro, ein Minus von 6,4 Prozent. In den restlichen Landkreisen lag der durchschnittliche Kaufpreis insgesamt betrachtet unter 4000 Euro pro Quadratmeter, im Landkreis Oder-Spree, der bis an die polnische Grenze reicht, sogar unter 3000 Euro. » Lesen Sie auch: Wo sich der Kauf von Häusern und Wohnungen in Berlin lohnt Diese Differenzen beim Kaufpreis zeigen offenbar Wirkung: Die Zahl der Menschen, die zum Arbeiten nach Berlin pendeln, ist hoch und steigt weiter: Mitte 2023 wohnten 391.200 der in Berlin arbeitenden sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten außerhalb der Stadtgrenzen, ein Plus von 8800 im Vergleich zu Mitte 2022. Das ergab eine im August veröffentlichte Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), die auf Daten der Bundesagentur für Arbeit beruht. Andreas Güthling leitet die Geschäftsstelle des Maklers Von Poll für Potsdam und Werder. Er berichtet von einem deutlich gestiegenen Immobilienangebot in den vergangenen Monaten und gesunkenen Preisen, vor allem im erweiterten Umland von Potsdam. Dabei gilt: Je besser die Anbindung an die Landes- und die Bundeshauptstadt, desto gefragter und auch wertbeständiger erweisen sich grundsätzlich Immobilien. In Toplagen von Potsdam oder auch in begehrten Wasserlagen wie Caputh und Werder sind die Immobilien Güthling zufolge am wertbeständigsten. Birte Baumgarten, bei Von Poll zuständig für Berlin-Spandau und Nauen, beobachtet noch immer leicht rückläufige Immobilienpreise im Umland, doch der Trend verlangsame sich. „Am preisstabilsten sind die Regionen rund um Nauen und im nahen Speckgürtel von Berlin wie beispielsweise Falkensee oder Dallgow.“ Baumgarten stellt vermehrt fest, dass „nicht mehr so sehr die Lage für die Kaufentscheidung wichtig ist, sondern die energetischen Aspekte der Immobilie“. » Lesen Sie auch: Wird Wohnen unkontrollierbar teuer? Studie zeigt, wer bald viel zahlen muss Die Verkehrsinfrastruktur bleibt allerdings ein Kriterium für Käufer. Und auch das zeigt sich in den Preisen. Lars Lieske, Berliner Regionalleiter des deutsch-schwedischen Projektentwicklers Bonava, sagt: „Überall dort, wo es eine direkte S-Bahn-Anbindung gibt, ist das Interesse aus Berlin groß.“ Das betreffe etwa Städte wie Bernau nordöstlich von Berlin oder Oranienburg im Norden. „Wo es noch weiter rausgeht, müssen wir in der Vermarktung andere Schwerpunkte setzen“, sagt Lieske. Bonava spreche dort zum Beispiel Menschen an, „die viel im Homeoffice arbeiten und im Grünen wohnen wollen“. Als Beispiel nennt Lieske die Stadt Biesenthal nördlich von Bernau. Biesenthal hat einen Regionalbahnanschluss, aber keinen S-Bahn-Anschluss. In diese Regionen wagt sich der Projektentwickler Bonava derzeit eher selten. Eine Ausnahme ist ein Wohnquartier im Dorf Schwante nordwestlich von Berlin. Auch Schwante ist nur per Regionalbahn zu erreichen, die Planungen begannen indes vor der Immobilienkrise, die mit dem russischen Krieg gegen die Ukraine begann. Der Vertriebsstart ist nun für Anfang 2025 vorgesehen. Preise nennt Bonava noch nicht. Grundsätzlich gilt bei Bonava derzeit folgende Regel: Eine klassische Doppelhaushälfte darf nicht mehr als 500.000 Euro kosten. Bei einem Einfamilienhaus kann diese Schwelle auch mal überschritten werden, „doch je weiter es rausgeht, desto weiter muss der Preis sinken“, sagt Lieske. Klar aber ist: Wer ins Umland zieht und in Berlin arbeitet, muss pendeln – und mehr Geld für Bahntickets oder Sprit zahlen sowie Zeit einplanen. Einsparungen beim Immobilienpreis werden so wieder aufgezehrt. Welche Standorte im Berliner Umland dabei die beste Relation bieten, hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank untersucht. Anhand von Modellrechnungen wird der Kaufpreisvorteil mit den jährlichen Pendelkosten in Relation gesetzt und berechnet, wann der Kostenvorteil aufgezehrt ist. Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung sowie einer 120-Quadratmeter-Wohnung zur Selbstnutzung in Berlin mit dem Erwerb einer gleich großen Wohnung in Potsdam sowie in den größten Ortschaften der acht Landkreise Barnim, Dahme-Spreewald, Havelland, Märkisch-Oderland, Oberhavel, Oder-Spree, Potsdam-Mittelmarkt und Teltow-Fläming. Insgesamt wurden 33 Städte und Gemeinden im Berliner Umland analysiert. Das HWWI rät Käufern, davon auszugehen, dass verkehrsgünstig gelegene Immobilien rund 20 Prozent teurer sind als Immobilien in abgelegenen Ortschaften. Wie schon 2023 und 2022 zeigt sich, dass die 29 Kilometer entfernte Stadt Bernau besonders attraktiv ist. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung gilt: Wer den Arbeitsweg jeden Tag mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegt, hat den Kaufpreisvorteil gegenüber Berlin erst nach 43 Jahren aufgebraucht. Wer das Auto nutzt, bei dem schrumpft der Vorteil allerdings auf 14 Jahre. Neben Bernau könnte vor allem der Blick nach Ludwigsfelde lohnen. „Eine Eigentumswohnung kostet dort pro Quadratmeter durchschnittlich 2107 Euro weniger als in der Metropole“, heißt es in der Analyse der Postbank. Bis dieser Preisvorteil aufgezehrt sei, vergingen bis zu 34,4 Jahre. Auch in Eberswalde und Falkensee bleibe der Immobilienkauf nach 25 Jahren täglichen Pendelns laut Modellrechnung noch günstiger als ein Kauf im Berliner Stadtgebiet, zumindest bei der Nutzung von Bus und Bahn. Auch beim Kauf einer 120-Quadratmeter-Wohnung und einem Pendler pro Haushalt belegt Bernau in der Modellrechnung Platz eins: Wer täglich mit Bus und Bahn nach Berlin pendelt, profitiert gut 70 Jahre von günstigeren Immobilienpreisen. Dahinter folgen Ludwigsfelde mit 59 und Eberswalde mit knapp 45 Jahren. Insgesamt werden 21 Städte aufgelistet, in denen ÖPNV-Pendler über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren von niedrigeren Kaufpreisen profitieren. Autopendler profitieren dagegen nur in einer Umlandstadt 25 Jahre oder länger, nämlich in Panketal. Berechnet haben die Experten auch mögliche Kostenvorteile, wenn wenigstens teilweise von zu Hause aus gearbeitet wird. Mehr Homeoffice verringert Pendelzeiten und -kosten. Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank, rät zu einer genauen Analyse: „In einigen Regionen hält der Kaufpreisvorteil für größere Eigentumswohnungen so lange an, dass ein Kauf auch für jüngere Familien und Paare im Speckgürtel vorteilhaft ist, selbst wenn ein Mitglied der Familie für den Rest des Berufslebens noch täglich in die Großstadt pendelt.“ Mehr: Wie ein Start-up bei Heilbronn die Bauzeit von Häusern halbiert und die Kosten um ein Viertel senkt