Immobilien: Hier lohnt sich der Immobilienkauf für Anleger

Gerald Hörhan hat aus dem Immobilienkauf eine Profession gemacht. Der Investor nennt nach eigenen Angaben mehr als 200 vermietete Objekte sein Eigen und lebt von den Mieteinnahmen – sowie von Seminaren und Büchern, in denen er anderen erklärt, wie sie beim Kauf richtig vorgehen. Hörhan ist eher ein Einzelfall, aber für viele kleine Vermieter in Deutschland spielt die vermietete Eigentumswohnung eine wichtige Rolle im privaten Portfolio. Wer vermietet, schaut beim Immobilienkauf jedoch meist nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Rendite. Geldanlegern gibt dabei vor allem eine Ziffer Aufschluss, die sogenannte Mietrendite. Sie setzt die Angebotsmiete für Wohnungen ins Verhältnis zum Angebotskaufpreis von Eigentumswohnungen. Je höher die Prozentzahl, desto attraktiver ein Kauf für Vermieter. Fallende Zinsen, fallende Preise: Wo liegen jetzt die besten Chancen am Immobilienmarkt? Sechs Punkte, die Käufer beachten sollten. Trendviertel Berlin: In der Hauptstadt müssen Käufer wieder mit steigenden Preisen rechnen. Lesen Sie hier, welcher Bezirk am stärksten boomt. Trendviertel Köln: Wer gut verhandelt, zahlt für Immobilien in Köln gerade so viel wie 2020. In diesen Veedeln steckt Potenzial für Wohnungskäufer. Trendviertel Frankfurt: Die Preise in Frankfurt sind zuletzt deutlich zurückgegangen, aber nicht überall. Wo sich ein Kauf nun lohnen könnte. Die durchschnittliche Bruttomietrendite rangiert laut einer Studie des Immobilienportals Immoscout24 in den acht Metropolen Deutschlands demnach aktuell zwischen 2,8 und 4,0 Prozent – das gilt sowohl für Bestands- als auch für Neubauwohnungen. Die höchsten Mietrenditen unter den Metropolen weisen demnach bei Bestandswohnungen Köln und Berlin mit 4,0 und 3,6 Prozent auf. Und daran dürfte sich mit Blick auf den Mietmarkt auch wenig ändern. Denn die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt angesichts geringer Neubauzahlen und wachsender Bevölkerung hoch. Nach Daten von Immobilienscout24 sind in den vergangenen beiden Jahren die Mieten für bestehende Wohnungen im Bundesschnitt um 14 Prozent gestiegen, in Neubauwohnungen liegt die Miete inzwischen 16 Prozent höher. In den Metropolen verteuerte sich Wohnen noch mehr. „Wir rechnen in Deutschlands Metropolen in den kommenden Quartalen mit Steigerungen zwischen ein und drei Prozent im Vergleich zum jeweiligen Vorquartal“, sagt Till-Fabian Zalewski, Deutschlandchef des Maklerhaus Engel & Völkers. Das wird seiner Ansicht nach dazu führen, dass immer mehr Menschen ins Umland ausweichen, was auch dort die Mieten steigen lassen wird. Kapitalanlegern kommt diese Situation sehr zupass. Denn die Kaufpreise sind laut den Gutachterausschüssen in den vergangenen beiden Jahren kaum gestiegen. Das macht nach den Worten von Makler Zalewski Mietobjekte aufgrund der erzielbaren Rendite wieder interessanter. Zudem brächten Suchkunden etwas mehr Budget für die Miete mit. In kleineren Städten und Landkreisen ist die Situation allerdings differenzierter. Dort sind generell die Kaufpreise deutlich niedriger, weshalb die Mietrendite im Durchschnitt sogar viel höher ausfallen könne, betont Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24. Denn wenn die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise, erhöht sich die Mietrendite, also der Profit, den Vermieter mit der Wohnung machen können. In der Analyse des Portals dominieren dabei ostdeutsche Städte, die zwar attraktive Renditen bieten, jedoch teilweise auch mit großen strukturellen Problemen zu kämpfen haben. Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt führt das Ranking mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 7,0 Prozent an. Auf Platz zwei folgt Görlitz an der polnisch-sächsischen Grenze. Doch Vorsicht: Die Forscher des HWWI prognostizieren bis 2035 real stärkere Preiseinbrüche für den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer abseits der Großstädte und des Großraums Berlin. Nicht nur die Mietrendite ist in dieser Region teilweise recht hoch, sondern auch das Risiko. Das Immobilienberatungsunternehmen Lübke Kelber erstellte darum jüngst ein Rendite-Risiko-Ranking für 111 deutsche Städte: Unter den attraktivsten Städten finden sich dabei viele bekannte Metropolen. Aber unter den besten zehn Städten sind auch deutlich kleinere Großstädte wie Potsdam, Darmstadt und Mainz gelistet. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat ebenfalls in einer Studie für den Zeitraum von 2015 bis zum dritten Quartal 2023 die Entwicklung der Kaufpreise und der Mieten von 70 deutschen Großstädten auf lange Sicht analysiert. Die Experten betrachteten dabei die Mietangebote für Wohnungen, Kaufofferten für Wohnungen sowie Kaufangebote für Ein- und Zweifamilienhäuser. Daraus stellten die Ökonomen Gruppen zusammen, sogenannte Klubs von Städten, die Käufern Hinweise geben können, wo der Wohnungsmarkt noch attraktiv ist. Als Topstädte mit dem höchsten Mietwachstum und der größten Kaufpreisentwicklung identifizieren die Forscher die Großstädte Berlin, Frankfurt, Hamburg, München und Potsdam. Vor allem München habe sich inzwischen zu einem eigenen Markt entwickelt und spiele in einer eigenen Liga, weshalb die Ökonomen der bayerischen Landeshauptstadt eine herausragende Stellung zuordnen. Wer eine Immobilie als Geldanlage im Sinn hat, sollte jedoch insbesondere auf Orte schauen, in denen die Mietpreise stark und die Kaufpreise moderat zulegen. Hier könne „ein Nachziehen der Kaufpreise erwartet werden“, betont IW-Experte Michael Voigtländer. Zu dieser Gruppe zählen die IW-Forscher insgesamt 16 Städte. Die Liste umfasst Heilbronn, Pforzheim, Ulm, Mainz, Koblenz, Ludwigshafen, Darmstadt, Würzburg, Fürth, Nürnberg, Leverkusen, Jena, Rostock, Kiel, Bremen und Oldenburg. Kaufinteressenten finden jedoch derzeit durchaus Gelegenheiten. „Für Privatinvestoren bieten sich aktuell reelle Chancen, langfristig rentierlich im Immobilienmarkt zu investieren und das eigene Portfolio zu diversifizieren“, sagt Lübke-Kelber-Transaktionschef Boris Groth. „Der Tisch ist reich gedeckt“, sagt auch Mark Holz, oberster Marktanalyst bei Lübke Kelber. Er meint damit, dass die Gelegenheit, in Deutschland eine Immobilie zu kaufen, derzeit vergleichsweise günstig ist. Doch Martin Güth, Immobilienexperte der Landesbank LBBW, betont, dass gerade für Geldanleger andere Investitionsformen derzeit grundsätzlich noch attraktivere Renditen böten. Die Mietrenditen von Eigentumswohnungen seien 2023 zwar etwas gestiegen, so der Experte. „Sie liegen aber zumeist noch unter dem Renditeniveau von Anleihen bonitätsstarker Unternehmen.“ Sein Fazit: „Auch wenn der Vergleich der Renditen von Immobilien und Anleihen etwa jenem von Äpfeln mit Birnen ähnelt, stellen Wohnimmobilien aus unserer Sicht im Allgemeinen noch immer keine attraktive Kapitalanlage dar.“ Mehr: Bis zu 2,2 Prozent Wertsteigerung pro Jahr erwartet: Wo sich der Immobilienkauf jetzt wieder lohnt Erstpublikation: 06.06.2024, 21:09 Uhr.

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