Immobilien: LEG erwartet leichtes Plus und will wieder wachsen
Düsseldorf. Die deutschen Wohnimmobilienkonzerne halten die schlimmsten Zeiten am Immobilienmarkt für überwunden. Nach optimistischen Zahlen des größten deutschen Vermieters Vonovia will auch die Nummer zwei LEG wieder wachsen.
„Unser operatives Geschäft läuft hervorragend, unsere Finanzen sind solide, und die Portfoliobewertungen sind am Wendepunkt angekommen“, sagte LEG-Chef Lars von Lackum am Freitag bei der Vorlage der Quartalszahlen. „Wir können voller Optimismus nach vorn schauen.“
Nach deutlichen Abwertungen – allein 2023 um 11,9 Prozent – erwarten die Düsseldorfer bei der nächsten Bewertungsrunde zum Jahresende wieder ein leichtes Plus. „Auf Basis der spürbaren Aufhellung an den Wohnimmobilienmärkten rechnet die LEG für das zweite Halbjahr 2024 bei der Neubewertung ihres Immobilienvermögens mit einem Effekt von null bis plus 0,5 Prozent“, heißt es in der Mitteilung.
Bei Anlegern kamen diese Zahlen gut an. Am Freitag notierte LEG zwischenzeitlich mehr als zwei Prozent im Plus bei 87 Euro in einem insgesamt schwachen Markt. Auch andere Immobilienkonzerne wie Vonovia und Aroundtown gehörten zu den Gewinnern an den Märkten.
Die Abwertungen in Milliardenhöhe waren einer der Gründe, warum Wohnimmobilienkonzerne in den vergangenen Jahren einen harten Konsolidierungskurs fahren und sich von einem Teil ihrer Wohnungen trennen mussten.
Belebung am Transaktionsmarkt
Im ersten Halbjahr 2024 lag der Wertverlust des Immobilienbestands noch bei 1,6 Prozent, was zu einem Periodenergebnis von minus 143 Millionen Euro führte. Ohne eine Neubewertung des Portfolios gab es im dritten Quartal unter dem Strich wieder einen Gewinn von 95,9 Millionen Euro.
Die Verschuldung im Verhältnis zum Immobilienwert, eine zentrale Kennzahl in der Branche, stieg durch die Abwertungen auch bei der Konkurrenz über die eigenen Zielgrößen. Die Ratingagenturen und der Finanzmarkt beobachteten sie genau.
Dieser sogenannte Loan to Value (LTV) liegt zum Ende des dritten Quartals mit 48,5 Prozent weiterhin deutlich über dem selbst gesetzten mittelfristigen Ziel von 45 Prozent, aber niedriger als die 49 Prozent zum Halbjahr. Ende 2023 lag er bei 48,4 Prozent.
Konkurrent Vonovia hatte ebenfalls bessere Werte vermeldet. Bis Ende 2024 soll der LTV dort laut Chef Rolf Buch auf 45 Prozent sinken. Ende September betrug er noch 46 Prozent.
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Entsprechend zurückhaltender gab sich von Lackum im Investorencall zu den Zahlen. Während Buch schon das Ende der Megaverkäufe für Vonovia ausgerufen hat und wieder als Käufer am Markt agieren möchte, will sich die LEG weiter auf die Stabilisierung der Bilanz fokussieren. „Unser Fokus liegt darauf, unseren Zielwert beim LTV zu erreichen“, sagte er. Dazu zählten auch im kommenden Jahr weitere Portfolioverkäufe.
In diesem Jahr ist die LEG bei den Verkäufen auf der Zielgerade und profitiert nach eigenen Angaben von der Belebung am Transaktionsmarkt. Das Unternehmen hat seit Jahresbeginn den Verkauf von rund 3400 Wohnungen für rund 330 Millionen Euro vereinbart beziehungsweise abgeschlossen – insgesamt leicht über Buchwert. Laut LEG stehen weitere 2000 Einheiten zum Verkauf bereit. „Wir wollen immer zum Buchwert verkaufen“, stellte von Lackum klar.
Deutliches Mietwachstum
Anfang der Woche hatten die Düsseldorfer trotz der weiterhin hohen Verschuldung überraschend ihre Rückkehr an den Käufermarkt verkündet. Von der kriselnden Adler Group übernimmt das Unternehmen weitere 52,68 Prozent der Anteile an Brack Capital Properties.
Bereits 2021/2022 hatte die LEG 35,52 Prozent der Anteile übernommen. Damit stockt sie ihren Anteil mit Vollzug des Aktienkaufvertrags auf 88,20 Prozent auf und hat nun vollen Zugriff auf das Unternehmen. Die BCP verfügt über rund 9100 Wohnungen, die sich vor allem in Nordrhein-Westfalen befinden – dem Kerngebiet der LEG.
Von Lackum erklärte, dass es vonseiten Adlers eine Bieterfrist gegeben habe und man die Chance für eine strategische Aufstockung habe nutzen wollen. „Darüber hinaus schauen wir uns natürlich den Markt an, wenn es Sinn macht, bleiben bei weiteren Zukäufen aber zurückhaltend.“
Dem Thema Neubau erteilte von Lackum eine klare Absage. „Wir sind mit guten Gründen aus der eigenen Projektentwicklung ausgestiegen“, sagte er dem Handelsblatt. Es handele sich um sehr unterschiedliche Geschäftsmodelle, unterschiedliche Prozesse, unterschiedliche Arten von Kompetenzen und Mitarbeitern.
„Wir glauben nicht, dass die Eigenschaften eines guten Bestandshalters und eines guten Projektentwicklers dieselben sind.“
Trotzdem habe man einige Jahre gebaut, um etwas gegen den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu tun. Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum – die durchschnittliche Monatsmiete bei LEG liegt bei 6,78 Euro je Quadratmeter – sei unter den aktuellen Bedingungen aber nicht möglich. „Deshalb suchen wir nach starken Partnern, die über große Kompetenzen im Bereich der Großprojektentwicklung und eine starke finanzielle Basis verfügen.“
Attraktive Opportunitäten nutzen
Anders äußerte sich der Vonovia-Chef anlässlich der Quartalszahlen. Der Wohnungskonzern will wieder mehr investieren. So plane das Unternehmen, die Baukosten deutlich zu reduzieren und das Neubauprogramm mit 3000 Wohnungen jährlich wieder aufzunehmen.
Im operativen Geschäft hat die LEG beim wichtigsten Ertragswert, dem Mittelzufluss (AFFO), in den ersten neun Monaten ein Ergebnis von 152 Millionen Euro erzielt. Die Prognose von 190 bis 210 Millionen Euro für den AFFO im Gesamtjahr bekräftigte die LEG. Die Nettokaltmieten legten um 3,3 Prozent zu.
Für das Geschäftsjahr 2025 erwarte die LEG „weiteres signifikantes Ertragswachstum“, hieß es. Im kommenden Jahr soll der AFFO in einer Bandbreite von 205 bis 225 Millionen Euro liegen, sagte von Lackum. Auch weitere Zukäufe seien möglich: „Wenn sich durch die Aufhellungstendenzen am Immobilienmarkt attraktive Opportunitäten bieten, werden wir sie nutzen – aber stets mit großer Umsicht.“