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Immobilienmarkt Was das Grundsteuer-Urteil für Mieter und Besitzer bedeutet

Die Bundesregierung muss die Grundsteuer reformieren. Das verlangt das Bundesverfassungsgericht. Mit der Reform beeinflusst die Regierung die Wohnungskosten von 41 Millionen Mietern.
10.04.2018 - 15:51 Uhr Kommentieren
Grundsteuer: Was das Urteil für Mieter und Besitzer bedeutet Quelle: dpa
Mietwohnungen in Frankfurt

Vermieter dürfen die Grundsteuer auf die Mieter abwälzen. Daran ändert das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes nichts.

(Foto: dpa)

Düsseldorf Die deutsche Grundsteuer nach dem Einheitswertverfahren ist verfassungswidrig. Das hat das Bundesverfassungsgericht am Dienstag entschieden. Bis zum 31.Dezember 2019 muss das Grundsteuerrecht neu geregelt werden. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung noch für weitere fünf Jahre, längstens also bis zum 31. Dezember 2024, heißt es in dem Urteil weiter.

Was heißt das für Mieter und Besitzer? In der Diskussion sind verschiedene Reformvorschläge. Eine Übersicht:

1. Umlage auf Mieter abschaffen

Die für Mieter günstigste Variante wäre eine Abschaffung der Umlage der Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter. Der Deutsche Mieterbund argumentiert, die Grundsteuer sei eine Eigentumssteuer. Doch lediglich die Eigentümer, die ihre Wohnungen selbst nutzen, zahlten sie. Vermieter würden sich die Steuer von ihren Mietern bezahlen lassen.

Aktuell spielt dieser Reformansatz in der politischen Diskussion zwar keine Rolle. Sollte ein künftiges Gesetz es Vermietern tatsächlich verbieten, die Grundsteuer über die Nebenkosten abzurechnen, werden die Vermieter vermutlich versuchen sich die Kosten für die Grundsteuer über höhere Mieten zurückzuholen.

Doch das wäre kein Selbstläufer. Sofern die Miete bereits die durch die Mietpreisbremse gesetzte Grenze ausschöpfe, sei eine legale Erhöhung um die anteilige Grundsteuer nicht möglich, gibt Reiner Braun, Vorstand des Wohnungsmarktforschers Empirica, zu bedenken. Zurzeit gilt, dass die Miete nach Mieterwechseln auf maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden darf. Im Umkehrschluss heißt das: Wenn Wohnungsvermieter sich weiterhin die Grundsteuer von Mietern zurückholen können, sind Neuregulierungen für sie kostenneutral.

2. Das Kostenwertmodell

Besonders teuer für Mieter könnte das sogenannte Kostenwertmodell werden, das auf eine Bundesratsinitiative im vergangenen Jahr zurückgeht. Es kombiniert Grundstückswert und Gebäudewert. Der Bodenwert ergibt sich anhand der von Gemeinden ermittelten Bodenrichtwerte und der Grundstücksgröße.

Zur Berechnung des Gebäudewertes werden nach Art der Nutzung und dem Baujahr standardisierte Baukosten ermittelt. Gerechnet würde mit aktuellen Bodenwerten und Baukosten. Die daraus resultierenden Werte wären um ein Vielfaches höher als die aktuellen Einheitswerte.

Eine Modellrechnung für Hamburg ergab, dass die Grundstückswerte in 95 Prozent der Fälle auf das Drei- bis 47-Fache des heutigen Einheitswerts steigen würde. Da die Bundesländer für eine Neubewertung zehn Jahre ansetzen, sind die Chancen, dass es umgesetzt wird, nach den engen Zeitvorgaben nahezu ausgeschlossen.

Gegen dieses Modell spricht auch der immense Aufwand für wiederkehrende Bewertung von Baukosten und Bodenwerten. Bereits beim noch gültigen Einheitswertmodell wurde der Bewertungsaufwand gescheut. Ursprünglich hätten die Einheitswerte alle sechs Jahre angepasst werden sollen.

3. Das „Südländer-Modell“

Wegen der befürchteten hohen Kostenbelastung für die Mieter lehnen die Länder Hessen, Bayern und Baden-Württemberg das Kostenwertmodell ab. Ihr als „Südländer-Modell“ diskutierter Vorschlag sieht eine Grundsteuer vor, die nach Grundstücksgröße, Nutzfläche und Nutzungsart bemessen wird. Unterschiedliche Nutzungsarten könnten über Multiplikatoren abgebildet werden.

Wie hoch die Belastung ausfällt, hängt von der Ausgestaltung ab. Über die Multiplikatoren ließen sich die Belastung beispielsweise so steuern, dass Wohnungsmieter weniger belastet werden als die Eigentümer von anders genutzten Grundstücken. Der größte Vorteil des „Südländer-Modells“ ist die leichtere Umsetzung, weil Daten wie Grundstücksgröße und Bebauung vorliegen und keine sich über Jahre hinziehende Neubewertung der Liegenschaften nötig ist. Außerdem wären keine wiederkehrenden Neubewertungen aufgrund sich ändernder Bodenwerte und Baukosten nötig. Doch auch bei diesem wie dem Kostenwertmodell entscheiden die Hebesätze der Gemeinden letztendlich über die Grundsteuerbelastung.

4. Das Bodenwertmodell

In der Diskussion steht auch das Bodenwertmodell. Es unterscheidet nicht zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Es soll der in Großstädten weit verbreiteten Grundstücksspekulation Einhalt gebieten. Zudem würden Mehrfamilienhäuser tendenziell entlastet gegenüber Einfamilienhäusern. Wenn die Grundsteuer so austariert würde, dass die Grundsteuern in Summe nicht steigen, würde dieses Modell die Mieter entlasten und die Selbstnutzer höher belasten.

Diese Modell könnte auch zu sinkenden Immobilienpreisen führen. Wenn baureifes, aber nicht bebautes Land so hoch besteuert würde, dass es sich nicht lohnen würde es in der Hoffnung auf steigende Preise brach liegen zu lassen, würde das Grundstücksangebot in Deutschland steigen. Das steigende Angebot würde die Grundstückspreise sinken lassen und somit auch die Neubaupreise reduzieren.  

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