Analyse: Mieten oder kaufen? Was sich derzeit mehr lohnt
Die Belastung beim Wohnungskauf ist in nahezu allen Städten konstant geblieben.
Foto: dpaErfurt, Düsseldorf. Sind Immobilien noch erschwinglich? Bangt man um sein künftiges Einkommen, hält man sich mit dem Immobilienerwerb zurück. Das gilt umso mehr, weil die Kaufpreise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind.
Die Grenze der Belastbarkeit der Haushaltseinkommen war schon vor Corona vielerorts ausgereizt. Darauf deutet eine Analyse zur Erschwinglichkeit von Wohneigentum hin, die das Analysehaus Empirica für das Handelsblatt erstellt hat. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Belastung beim Kauf in nahezu allen Städten konstant geblieben.
Das ist etwa in München der Fall, wo der Kauf einer Neubauwohnung 49 Prozent des monatlichen Haushaltseinkommens verschlingt. Ganz ähnlich sieht die Lage in Frankfurt aus. Besonders günstig hingegen ist Eigentum für Chemnitzer: Sie müssen nur 15 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die eigenen vier Wände aufwenden.
Der Berechnung legt Empirica Angebotspreise für eine 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnung und die Haushaltseinkommen zugrunde. In die monatliche Belastung sind sowohl Zinskosten als auch Tilgung einbezogen. Die Tilgungsrate ist so gewählt, dass der Kredit nach 30 Jahren abgezahlt ist.
Dass die Belastung kaum noch steigt, obwohl sich Immobilien auch 2019 weiter verteuert haben, erklärt Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender von Empirica, so: „Wer eine Wohnung sucht, schaut weniger auf die Quadratmeterpreise als auf sein Budget. Wenn die gewünschte Wohnung in zentraler Lage nicht ins Budget passt, haben Haushalte zwei Möglichkeiten: eine kleinere Wohnung oder ausweichen an den Stadtrand oder ins Umland.“ Für Durchschnittsverdiener sei die Grenze der Belastbarkeit schon länger erreicht.
Gefallene Zinsen, gestiegene Preise
Gestiegen ist die Belastung in den vergangenen Jahren, obwohl die Zinsen deutlich gefallen sind. 2009 lagen sie noch bei knapp fünf Prozent, aktuell unter einem Prozent. Die Zinslast sank zwar, wurde aber durch den Preisanstieg mehr als ausgeglichen.
Selbst wenn die Einkommen um 1,8 Prozent weiter stiegen und die Kaufpreise mit zwei Prozent deutlich geringer zulegten als zuletzt, leidet die Erschwinglichkeit weiter, zeigt eine Empirica-Berechnung. Die Belastung in München stiege dann in Berlin und Frankfurt sogar über 50 Prozent des Haushaltseinkommens.
Mieten belasten die Budgets der Haushalte in den meisten der 17 untersuchten Städte weniger als Kaufen. Nur in Bonn, Chemnitz, Duisburg, Hannover und Leipzig gilt das Gegenteil.
In Relation zu den Einkommen offenbart sich, welches Ausmaß die Preise angenommen haben. Wer etwa in Düsseldorf 2009 eine Wohnung kaufte, musste dafür sechs Haushaltsjahreseinkommen einplanen. Heute sind es fast doppelt so viele. In fast allen Städten stieg dieser Wert an. Nur Chemnitz schert aus. Hier werden statt 5,8 heute nur noch 4,7 Jahreseinkommen fällig. Die Kombination aus relativ konstanten Preisen bei steigenden Einkommen mache es möglich, erklärt Braun.
Käufer offenbar preissensibler
Die niedrigen Zinsen versprachen in den vergangenen Jahren zumindest für all jene mit dem nötigen Eigenkapital eine günstige Finanzierung des Eigentumserwerbs. Dies gilt auch heute noch. Dennoch scheinen Käufer in den Wochen der Coronakrise preissensibler geworden zu sein, zeigt eine Auswertung des Hypotheken-Vergleichsrechners der FMH Finanzberatung.
Monatlich nutzen etwa 150.000 Menschen dieses Tool, um zu testen, welchen Kaufpreis und welches Darlehen sie sich zu den aktuellen Zinskonditionen und bei einer frei wählbaren Tilgungsrate leisten können. Im März lag der durchschnittliche Objektwert noch bei 473.000 Euro, im Mai nur noch bei 459.000 Euro, berichtet Max Herbst, Chef der FMH Finanzberatung.
Im selben Zeitraum stieg allerdings die gewünschte Darlehenssumme von 307.000 auf 316.000 Euro. Gleichzeitig sank der Anteil des Eigenkapitals: Statt 30 Prozent wie im März wollten Nutzer des Vergleichsrechners im Mai nur noch durchschnittlich gut 25 Prozent Eigenmittel einbringen. „Die Leute achten offenbar wieder verstärkt auf ihre Liquidität“, interpretiert Herbst diese Zahlen.