Streitfall des Tages: Wenn Immobilienmakler lügen

Unter dem Titel „Leistungen und Provisionen transparent“ veröffentlichte der Verein „Wohnen im Eigentum“ eine Untersuchung zu Makler- und Kundenbefragungen. Hier die wichtigsten Ergebnisse.

Die als „ortsüblich“ ausgegebenen und empfohlenen Provisionssätze der Branche und der Maklerverbände sind nicht mehr zeitgemäß. Verbraucher zahlen deutlich weniger, allerdings muss differenziert werden zwischen Regionen mit einer reinen Käuferprovision und Regionen mit einer Provisionsteilung zwischen Verkäufern und Käufern.

Eine Schätzung auf der Basis der durchgeführten Befragungen ergibt, dass die am Markt aktuell erzielten (Gesamt-)Provisionen ca. 20 Prozent unter den sogenannten ortsüblichen Maklerprovisionen liegen. Nennen die Makler und ihre Verbände auf Anfrage eine Gesamtprovision von 5,80 bis 6,96 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie inklusive Mehrwertsteuer, so erhalten sie derzeit tatsächlich sehr oft nur Provisionen in der Bandbreite von 4,6% bis 5,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Im Rahmen dieser Untersuchung gaben ein Drittel der Käufer und ein Viertel der Verkäufer an, zu handeln. Zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden erreichten Nachlässe in der Provisionshöhe. Insbesondere verhandelten Käufer dort, wo sie allein die Provisionslast tragen mussten. Es zeigte sich, dass (nur) zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden Nachlässe in der Provisionshöhe erreichten. In jüngerer Zeit nahm die Verhandlungsquote deutlich zu.

Die Kundenbefragung ergab, dass bei vielen Maklerkunden Unsicherheit darüber besteht, ob und wann ein Maklervertrag zustande gekommen ist, wie hoch die Provisionsansprüche tatsächlich sind und wann die Provision zu zahlen ist. Hier zeigt sich: Das Verbraucherwissen und das Problembewusstsein über den Maklervertrag sind zu gering, die Informations- und Beratungsmöglichkeiten ebenfalls. Ein erhebliches Problem besteht darin, dass Absprachen mit Maklern zu wenig schriftlich fixiert werden.

Der Maklerauftrag führt überwiegend, aber nicht immer zum angestrebten Erfolg (Abschluss eines Kaufvertrags). Schätzungsweise (mindestens) ein Viertel der Aufträge von Verkäufern bleibt erfolglos, mitunter bei Laufzeiten von über einem Jahr. Einige Kunden haben den Makler (mehrfach) gewechselt, teils mit, teils ohne Erfolg. Die Verantwortung für scheiternde Aufträge wird teils den Maklern, teils den Marktverhältnissen zugeschrieben.

Ein Viertel der Kunden übte erhebliche Kritik an den Makleraktivitäten. Als Probleme wurden insbesondere genannt: geringe Aktivität, Ineffizienz, zu hohe Provisionen, ein sie benachteiligender Maklervertrag, Inkompetenz, Preisdrückerei und Illoyalität.

Obwohl der Preis der Immobilie für den Erfolg eines Geschäftes einen zentralen Stellenwert hat, wurde nur in der Hälfte aller Fälle (51%) der Wert der jeweiligen Immobilie mit den Kunden genau erörtert.

Grundsätzlich wird zwischen einem einfachen Maklervertrag, einem Alleinauftrag und einem qualifizierten Alleinauftrag unterschieden. Für Auftraggeber und Makler ergeben sich dadurch auch unterschiedliche Rechte und Pflichten. 

Beim einfachen Maklerauftrag besteht gemäß der gesetzlichen Regelung keine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Da der Provisionsanspruch des Maklers nur im Erfolgsfall besteht und mehrere Makler beauftragt werden können, besteht für den Auftraggeber die größte Entscheidungsfreiheit.

 Mit dem Alleinauftrag bindet sich der Auftraggeber dagegen für eine vertraglich vereinbarte Zeit an einen Makler. Dafür verpflichtet sich der Makler allerdings für den Verkauf tätig zu werden. Der Eigentümer behält sich dabei aber das Recht vor, sein Objekt selber zu veräußern ohne dass ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht. Veräußert der Auftraggeber sein Objekt jedoch über einen anderen Makler, so muss er die mit dem Makler vereinbarte Provision zahlen. Ein zeitlich unbegrenzter Auftrag ist unwirksam, führt aber meist nicht zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags, sondern zur Bindung für einen angemessenen Zeitraum (BGH WM 1974, 257). Welcher Zeitraum angemessen ist, hängt vom Einzelfall an, der Bundesgerichtshof hat im vorgenannten Urteil fünf Jahre für angemessen gehalten, die Frist kann je nach Objekt aber auch deutlich kürzer (unter einem Jahr) sein.

Auf das Recht seine Immobilie selber zu vermitteln, ohne eine Provision zahlen zu müssen, verzichtet der Auftraggeber dagegen mit dem qualifizierten Alleinauftrag. Hierin wird also individuell vereinbart, dass der Auftraggeber nicht berechtigt sein soll, das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an eigene Interessenten zu verkaufen.