Leerstände in Top-Lagen: Der große Boom der Luxus-Einkaufsmeilen ist vorbei

Doch das ist Vergangenheit. „Der ungebremste Boom der Luxuslagen ist vorbei“, beobachtet Frank Emmerich, Einzelhandelsexperte beim Immobiliendienstleister CBRE. Selbst an Topstandorten stagniere mittlerweile das Niveau der Mieten. „Sind in den vergangenen Jahren bei Neuvermietungen die Mieten automatisch gestiegen, sehen wir aktuell da keine Bewegung mehr.“

Die Zahlen von CBRE, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegen, zeigen: Die Spitzenmieten haben sich in den sechs teuersten deutschen Metropolen in den vergangenen Jahren auf einem hohen Niveau stabilisiert. Nur Berlin konnte 2016 leicht von 330 auf 335 Euro pro Quadratmeter und Monat zulegen. In Köln sind die Spitzenmieten sogar von 280 auf 270 Euro zurückgegangen.

Nach der Analyse von CBRE ist die Vermietung von Einzelhandelsimmobilien in den Innenstädten mittlerweile ein „Mietermarkt“. Angesichts der hohen Preise in den Toplagen seien die Händler sehr viel kritischer geworden und verhandelten gnadenlos nach. „Als Mieter haben sie sehr genaue Vorstellungen vom Anforderungsprofil für ihr Ladenlokal“, beobachtet Emmerich. Die Händler schauen immer mehr auf Zuschnitt und technischen Zustand der Ladenlokale. Das heißt: Selbst in guten Lagen müssen Vermieter oft viel Geld in Umbauten investieren, um ihre Immobilie wieder vermietet zu bekommen.

Dabei sind die Schwierigkeiten der Toplagen nur Teil eines Problems, unter dem die gesamte Branche leidet. „Wir haben zu viel Verkaufsfläche, auch in den Innenstädten“, sagt Karstadt-Chef Stephan Fanderl. Rund 120 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche gibt es in Deutschland, eine Zahl die seit vielen Jahren konstant ist. Zugleich geht aber die Zahl der Händler immer weiter zurück. Das Institut für Handelsforschung (IFH) geht davon aus, dass pro Jahr etwa 9.000 Geschäfte in Deutschland aufgegeben werden.

Einer der Treiber für diese Entwicklung ist der zunehmende Onlinehandel. „Das setzt die Innenstädte unter Druck“, warnt Immobilienexperte Emmerich. „Wenn ausländische Ketten nach Deutschland kommen, brauchen sie sehr viel weniger Standorte als früher.“ Einen großen Teil des Geschäfts machten sie dann im Internet.

Aktuelles Beispiel ist der britische Modehändler Topshop. 2016 eröffnete die Kultmarke ihre ersten beiden eigenen Filialen in Deutschland, die eine im Einkaufszentrum Centro in Oberhausen, die andere als Shop-in-Shop-Konzept im Kaufhof am Berliner Alexanderplatz. Insgesamt aber will der Händler gerade mal zehn Standorte in Deutschland belegen. Früher wäre für eine solche Expansionsoffensive mindestens die dreifache Zahl an Geschäften kalkuliert worden. Heute jedoch reicht eine Handvoll ausgesuchter Standorte, um die Marke bekannt zu machen. Das Hauptgeschäft läuft mittlerweile ohnehin online.

Die Immobilienwirtschaft reagiert bislang nicht auf diesen Trend – im Gegenteil. Munter entstehen neuen Ladenflächen – auch an Düsseldorfs Königsallee. Die Crux: Der Bau von modernen Flächen an Toplagen lohnt sich für Investoren. Sie erzeugen jedoch Leerstand in älteren, weniger attraktiven Ladenlokalen. Bis der Effekt allgemein sinkender Mieten auf die Investorenpläne durchschlägt, dürfte noch einiges an überflüssiger Verkaufsfläche entstehen.

Was heißt das für die Städte? Ist der Kampf um die Geschäfte verloren? „Handel ist notwendig, Händler sind es nicht“, so Karstadt-Chef Fanderl und warnt: „Wenn wir nichts für die Innenstädte tun, werden viele Flächen überflüssig.“ Der Handelsverband HDE hat deshalb mit dem Städte- und Gemeindebund eine „Allianz für die Innenstädte“ gegründet. Neue Handelskonzepte und eine integrierte Stadtentwicklung sollen die Rahmenbedingungen für die Händler verbessern. „Handel und Kommunen sind gemeinsam gefordert, die Innenstädte langfristig attraktiv zu erhalten“, so der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebunds, Gerd Landsberg. Das sieht auch Experte Emmerich so. „Als singulärer Eigentümer hat man kaum eine Chance gegen die Verödung der Innenstädte zu kämpfen. Auch die Städte sind in der Pflicht.“

Ein wirksames Rezept könnten aus seiner Sicht die sogenannten „Business Improvement Districts“ sein. Bei diesem Konzept, das ursprünglich aus den USA stammt, können auf Initiative der Gewerbetreibenden eines bestimmten Bezirks oder Straßenzugs bis zu fünf Jahre dauernde Verbesserungsmaßnahmen beschlossen werden. Der Clou: Anschließend werden alle Grundeigentümer des betroffenen Gebiets über eine kommunale Abgabe an den Kosten beteiligt. Acht Bundesländer haben bereits die dafür notwendige landesrechtliche Grundlage geschaffen, doch erst wenige Städte nutzen diese Möglichkeit.

Vorreiter dabei ist Hamburg. Seit 2005 wurden dort bereits 22 solcher Gebiete ausgewiesen – angefangen mit der Nobelmeile Neuer Wall, deren Renovierung der Straßen mit Naturstein als Erfolg gilt, bis hin zur Reeperbahn, wo schon neue, größere Mülleimer und ein gemeinsamer Internetauftritt viel ausmachen.

Rund 50 Millionen Euro kamen so in Hamburg bislang zusammen – die Hälfte für Baumaßnahmen wie Straßenpflaster, Bäume und Bänke, die andere Hälfte für Dinge wie Reinigung, Veranstaltungen oder Quartiersmarketing. Jüngstes Beispiel ist das Hamburger Nikolaiviertel, das im Moment noch eine große Baustelle ist. Seit Wochen verlegen Arbeiter in dem Quartier hinter dem Rathaus neue, gelbliche Bodenplatten anstelle des alten grauen Betons. Neuerdings macht ein großer leuchtender Schriftzug das jahrelang vernachlässigte Gebiet für die City-Besucher kenntlich. Die Imagepolitur zieht neue Händler an: Seit einiger Zeit ziert das Viertel ein 1.600 Quadratmeter großer Laden des Lifestyle-Möbelhändlers Habitat.

Der erste Anlauf, in Hamburgs jüngstem Stadtteil Hafencity ein Shoppingcenter zu bauen, ist in der Finanzkrise gescheitert. Doch im gerade angebrochenen Jahr sollen erneut Bagger anrollen und die Baugruben nutzen – mit neuem Konzept. Um überhaupt einen Investor zu finden, hat die Stadt die zulässige Fläche für Einzelhandel kräftig erhöht: Mit 68.000 Quadratmetern Bruttonutzfläche allein für Geschäfte könnte ein Fünftel des Umsatzes der bisherigen gesamten Hamburger City künftig aus dem Einkaufszentrum kommen, hat der Trägerverbund Innenstadt, ein Zusammenschluss der Einzelhändler, ausgerechnet. Die gesamte Shoppingfläche ist damit fast doppelt so groß wie ursprünglich geplant.

Das hat Folgen: Statt einer Erweiterung der Hamburger Innenstadt fürchten die Händler nun eine autonome Konkurrenz zur City – zumal der Entwickler Unibail-Rodamco einen kompletten Stadtteil samt dreier Bürotürme, einem Multiplexkino und einem Kreuzfahrtterminal plant. Während Unibail-Rodamco verspricht, neue Käufer aus der gesamten Region anzulocken, warnen die etablierten Händler, das Projekt destabilisiere den Einzelhandel in der gewachsenen City, statt ihn zu ergänzen. Preisbereinigt sei der Umsatz in der City in den zehn Jahren von 2003 bis 2013 sogar um vier Prozent auf 1,85 Milliarden Euro zurückgegangen. Nun befürchtet die Branche, weitere zehn Prozent an die Hafencity zu verlieren. Sollte es so kommen, droht Leerstand.
So teuer wie die Elbphilharmonie.

Dass die Politik das Vorhaben trotzdem begrüßt, hat einen einfachen Grund: Das vor dem Aufkommen des E-Commerce geplante Projekt Hafencity bliebe ohne den Publikumsmagneten Einkaufszentrum ein relativ langweiliges Wohn- und Büroviertel statt eines lebendigen Innenstadtteils. Eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas wäre ein Torso. Kein Wunder, dass die Erleichterung bei der Politik über den gefundenen neuen Investor groß war: Mit 860 Millionen Euro ist das private Gesamtprojekt in etwa so teuer wie die wenige Hundert Meter entfernte Elbphilharmonie, die am Mittwoch eröffnet.

Dabei entstehen auch in der gewachsenen Stadtmitte neue Ladenflächen. Die Investoren zielen vor allem auf Luxusmarken. So klafft hinter historischen Fassaden neben dem Rathaus eine riesige Baugrube. Wo jahrzehntelang Banken ihre Niederlassungen hatten, entstehen Nobelläden – vermietet war nach letzten Meldungen noch nicht alles. Der Projektentwickler „Art Invest“ hofft durch den Ankermieter, das Kunstmuseum Bucerius Art Forum, auf ein hochwertiges Image für die 12.000 Quadratmeter Fläche. Gerade erst hat er das im Bau befindliche Projekt in einem Share Deal an eine Pensionskasse verkauft.

Auch am Ende der Nobelmeile Neuer Wall hat ein Investor großflächig abgerissen und wirbt für eine neu entstehende Flaniermeile. 220 Millionen Euro investiert Quantum in die „Stadthöfe“, unter anderem mit Hilfe das Architekturbüros David Chipperfield. Die Investoren bewerben das Vorhaben, das kommendes Jahr bezugsfähig sein soll, als „neuen Premiumstandort innerhalb der Hamburger City“. Das Problem: Für die Investoren lohnen sich solche aufwendigen Bauvorhaben, weil attraktive neue Lagen die Nobelmarken anziehen. Leerstand gibt es dann bei Überangebot im Bestand.