Immobilien: Diese Tipps sollten Sie vor dem Vererben beachten
München. Der Partner oder die Partnerin soll abgesichert sein, den Kindern sollte es mindestens finanziell gut gehen, und keiner der Hinterblieben soll allzu viele Steuern zahlen müssen. Das sind die drei Motive, die Tatjana Rosendorfer von ihren Kunden hört.
Die Nachlassplanerin beim VZ Vermögenszentrum kennt die Gefühlslage vieler Menschen, die zu ihr kommen, ganz genau: „Es ist oft nicht die Angst, sich mit seiner eigenen Endlichkeit zu beschäftigen, als vielmehr die Angst, etwas nicht geregelt zu haben.“
Um den Nachlass sinnvoll zu vererben oder zu verschenken und dabei nicht in lauernde Steuerfallen zu tappen, sollten Sie wichtige Punkte auf Ihrer Checkliste abhaken können. Welche?
Tipp 1: Vor dem Erbe Bilanz ziehen
Ganz am Anfang sollte eine Bilanz stehen, so Rosendorfer. „Hier reicht eine grobe Aufstellung der einzelnen Vermögenswerte“, sagt die Nachlassspezialistin. Auf Basis dieser Aufstellung können dann Ziele, wie finanzielle Sicherheit für die Familie, verfolgt werden.
Es kann sein, dass diese Bilanz dazu führt, dass man bemerkt, dass die gesetzliche Erbfolge – im Falle einer Familie bekommt der überlebende Ehepartner im Güterstand der Zugewinngemeinschaft die eine, die Kinder die andere Hälfte des Vermögens – durchaus sinnvoll ist. Wobei dies nach Rosendorfers Erfahrung recht selten vorkommt, vor allem wenn Immobilien zum Vermögen gehören.
In jedem Fall den Nachlass regeln sollten ihrer Ansicht nach Patchworkfamilien und auch kinderlose Ehepaare. „Bei Letzteren erben nämlich nach gesetzlicher Erbfolge auch die Angehörigen des Verstorbenen mit“, erklärt Rosendorfer.
Ist die Bilanz gezogen und ein Plan erstellt, wer welche Teile des Vermögens bekommen soll, geht es darum, die Vorstellungen umzusetzen.
Tipp 2: Den Wert seiner Immobilie genau kennen
Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, ist der Verkehrswert wichtig. Das ist der Preis, zu dem eine Immobilie am Markt verkauft werden würde. Wie hoch die Erbschaft- oder Schenkungssteuer ist, hängt neben dem Wert der Immobilie auch vom Verwandtschaftsverhältnis des Erblassers oder Schenkers zum Erben oder Beschenkten ab.
Um den Wert einer Immobilie zu berechnen, gibt es verschiedene Wege. Sie richten sich nach der Art der Immobilie und nach der Menge der Informationen, die vorliegen. Beim sogenannten Vergleichswertverfahren streiten sich Erben oder Beschenkte und das Finanzamt kaum über den Wert der Immobilie. Dieses Verfahren kommt immer dann zum Zug, wenn in einer Region binnen Jahresfrist so viele Objekte gehandelt wurden, dass der örtliche Gutachterausschuss Durchschnittswerte für vergleichbare Immobilien errechnen kann. Das ist etwa bei Wohnungen der Fall.
Bei Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften wird dieses Verfahren kaum angewendet. Daher kommt hier das Sachwertverfahren zum Zug. Hierfür werden verschiedene Faktoren einbezogen: Einer davon ist die Restnutzungsdauer. Generell gehen Finanzbeamte davon aus, dass Wohnhäuser ab dem Tag ihrer Fertigstellung 80 Jahre genutzt werden können, je jünger das Haus, desto höher also sein Wert. Dazu kommt der sogenannte Sachwertfaktor, mit dem der Zeitwert des Hauses multipliziert wird. In ihn fließt etwa die Ausstattung und Bauart der Immobilie mit ein.
Bei Mietshäusern gilt das Ertragswertverfahren. Auch hier spielt die Restnutzungsdauer eine Rolle. Dazu kommen der Liegenschaftszins, der aus dem Ertrag einer Immobilie und deren Kaufpreis ermittelt wird, und die Bewirtschaftungskosten.
Tipp 3: Gutachten für Erbe oder Schenkung
Wer eine Immobilie vererben oder verschenken will und sich unsicher ist, ob die Erben oder Beschenkten Steuern zahlen müssen, sollte vorher einen Gutachter beauftragen, um ein Gefühl für den Wert der Immobilie zu bekommen.
Eine Garantie, dass sich die Finanzbeamten, wenn sie die Steuer berechnen, auch an dieses Gutachten halten, gibt es aber nicht. „Bleiben die Beamten hartnäckig, müssen Betroffene beim Finanzgericht klagen“, sagt Erbrechtsspezialist Anton Steiner von der Münchener Kanzlei Groll, Gross & Steiner.
Tipp 4: In Immobilie einziehen, um Steuern zu sparen
Kinder können das Haus oder die Wohnung der Eltern – Fachleute nennen dies das Familienheim – unter zwei Voraussetzungen steuerfrei erben, ganz gleich, wie hoch sein Wert ist. Sie müssen dazu direkt in die Immobilie einziehen und sie zehn Jahre lang bewohnen. Die Wohnfläche des Anwesens darf aber 200 Quadratmeter nicht überschreiten. Für verwitwete Ehepartner gilt das Gleiche, jedoch ohne die Obergrenze von 200 Quadratmetern.
Tipp 5: Alle zehn Jahre Schenkungen machen – aber mit Bedacht!
„Um erst gar nicht Erbschaft- oder Schenkungssteuer zu zahlen, kann es sich lohnen, schon zu Lebzeiten Grundbesitz auf die zukünftigen Erben zu übertragen“, rät Sebastian Schmelzer. So lasse sich nach den Worten des Notars aus dem hessischen Ginsheim ein Haus in mehreren Tranchen verschenken. „Diese Schenkungen können alle zehn Jahre wiederholt werden. Es lohnt sich also, früh anzufangen“, erklärt er.
Nachlassplanerin Rosendorfer warnt vor unüberlegten Geschenken: „Jeder Schenkende und jeder Beschenkte ist verpflichtet, Zuwendungen beim für Erbschaften und Schenkungen zuständigen Finanzamt anzugeben“, sagt sie. Übersteigen aber die Schenkungen, beispielsweise unter Eheleuten, binnen zehn Jahren den Freibetrag, wird das Finanzamt Schenkungssteuer einfordern.
Solche Schenkungen seien übrigens auch Abfindungen oder Erlöse aus dem Verkauf von Wertpapieren oder Immobilien, die auf ein gemeinsames Konto fließen. Geht von einem Ehepartner im einen Jahr eine sechsstellige Abfindung und im nächsten Jahr eine halbe Million Euro aus einem Wohnungsverkauf auf das Konto ein, gilt jeweils die Hälfte des Betrags als Schenkung an den Ehepartner.
Tipp 6: Immobilien mit Steuerklausel verschenken
Um sicher zu gehen, dass es bei Schenkungen von Immobilien keine Überraschungen durch das Finanzamt gibt, können laut Fachanwalt Steiner in Schenkungsverträgen von Immobilien sogenannte Steuerklauseln eingebaut werden. Diese erlauben den Schenkenden einen Teil der Schenkung zurückzufordern, sofern der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt.
Tipp 7: Immobilien per Nießbrauch verschenken
Ein beliebter, legaler Trick, nicht nur Immobilien steuerfrei oder deutlich günstiger weiterzugeben, ist eine Schenkung mit Nießbrauch. Denn der Nießbrauch senkt den Wert von Immobilien, aber auch von Wertpapierdepots, sofern dieser über den Freibeträgen liegt.
Kurz und knapp funktioniert der Nießbrauch wie folgt: Der Beschenkte wird Eigentümer der Immobilie, aber der Schenker behält das Recht, die Immobilie zu nutzen, um sie selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten und die Miete zu kassieren.
Steuerfrei kann die Schenkung werden, indem der Wert des Nießbrauchs vom Verkehrswert des Anwesens abgezogen wird. Das ist entweder eine fiktive Miete bei der selbst genutzten Immobilie oder es sind die Mieteinnahmen einer vermieteten Immobilie. Hierfür wird die Jahresmiete mit einem Faktor multipliziert. Je jünger der Schenkende ist, desto höher ist dieser Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts, den das Bundesfinanzministerium regelmäßig veröffentlicht. Auf diese Weise können Eltern ihrem Kind auch eine Immobilie schenken, die weit mehr wert ist als der Freibetrag von 400.000 Euro, den jeder Elternteil pro Kind hat.
Ein Beispiel: Eine 65-jährige Mutter will ihrem Sohn ihre Wohnung im Wert von 550.000 Euro weitergeben, aber weiter in ihr wohnen. Um den Wert des Nießbrauchs zu berechnen, wird die Miete vergleichbarer Wohnungen herangezogen. Diese würde beispielhaft 14.000 Euro pro Jahr betragen. Diese fiktive Miete wird mit dem für eine 65-Jährige geltenden Faktor 12,58 multipliziert. Das ergibt einen Nießbrauchwert von 176.120 Euro. Zusammen mit dem Freibetrag des Sohnes von 400.000 Euro übersteigt der Wert des Nießbrauchs den der Wohnung. Der Sohn muss keinen Cent Steuern zahlen.
Wie der Nießbrauch beim Depot funktioniert
Im Vergleich zu einer Immobilie hat ein Wertpapierdepot oder Bankkonto, das verschenkt werden soll, immer einen aktuellen Wert, der leicht abrufbar ist. Wird ein Depot verschenkt, ist der Wert zum Stichtag der Schenkung für die Steuer maßgeblich. Wie bei Immobilien sorgen die Erträge dafür, dass der Depotwert aus steuerlicher Sicht geringer wird.
Damit sich der Nießbrauch lohnt, müssen wie bei Immobilien auch die Werte oder der Verwandtschaftsgrad stimmen. Wie sich die Ersparnis durch Nießbrauch konkret auswirkt, zeigen zwei Beispiele:
1. Eine 60 Jahre alte Frau, schenkt ihrem Sohn ein Depot im Wert von einer Million Euro und lässt sich einen Nießbrauch auf die Erträge einräumen. Angenommen, das Depot wirft jährlich vier Prozent, also 40.000 Euro, an Erträgen ab. Dieser Betrag wird mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Den errechnet das Bundesfinanzministerium anhand der durchschnittlichen Lebenserwartung des Nießbrauchnehmers. Bei einer 60-Jährigen ist das derzeit der Faktor 13,83, was einen Nießbrauchwert von 553.200 Euro ergibt.
Der Nießbrauchwert und der Steuerfreibetrag des Sohnes von 400.000 Euro werden von der einen Million Euro Depotwert abgezogen, sodass die Mutter ihrem Sohn lediglich ein Depot im Wert von 46.800 Euro schenkt. Dieser „Restwert“ des Depots wird mit sieben Prozent besteuert, sodass der Sohn noch rund 3276 Euro Schenkungssteuer zahlen muss. Ohne Nießbrauch hätte das Finanzamt 90.000 Euro eingefordert.
2. Der Nießbrauch kann aber auch bei kleineren Depots lohnen: Ein 40-Jähriger will seiner Lebensgefährtin ein Depot im Wert von 50.000 Euro schenken. Ohne Nießbrauch müsste die Frau, der nur 20.000 Euro Freibetrag zustehen, 30.000 Euro versteuern und darauf 9000 Euro Schenkungsteuer zahlen.
Der jährliche Ertrag des Depots liegt bei vier Prozent, also 2000 Euro. Der 40-Jährige hat laut Statistik noch eine recht hohe Lebenserwartung. Die 2000 Euro werden deshalb mit dem Faktor 16,412 multipliziert, was einen Nießbrauchwert von 32.824 Euro ergibt. Somit müsste die Frau keinen Cent zahlen, denn der Wert des Nießbrauchs übersteigt den Betrag, den sie zu versteuern hätte.
Das ist wichtig, bevor Sie ein Depot verschenken
Bevor man sein Depot überträgt, sollte man sich aber im Klaren darüber sein, wie der Nießbrauch gestaltet wird. Der Vertrag sollte klare Regeln für die Verwaltung des Depots enthalten. „So sollte geklärt sein, ob dem Nießbrauchnehmer nur die ordentlichen Erträge, also Dividenden, Zinsen und andere Ausschüttungen, zustehen oder auch die Kursgewinne“, rät Rechtsanwalt Jasper von Hoerner von der Kanzlei LKC aus Gmund am Tegernsee.
Es sei auch durchaus üblich, dass Nießbrauchnehmer weiterhin über die Anlagestrategie des Depots bestimmen können. In der Regel werden in einem solchen Depot also eher Aktien und Fonds liegen, die ihre Gewinne regelmäßig ausschütten, oder Papiere, die regelmäßig Zinsen auszahlen.
Dieser Artikel erschien bereits am 12.01.2024. Der Artikel wurde am 07.08.2024 erneut geprüft und mit leichten Anpassungen aktualisiert.