Immobilien: Aareal Bank erhöht Risikovorsorge wegen Krise am US-Büromarkt massiv
Frankfurt. Das Ausmaß der Krise bei amerikanischen Bürogebäuden trifft viele Banken härter als gedacht. Nachdem die Pfandbriefbank (PBB) schon im November ihre Gewinnschätzungen reduziert hat, musste nun auch die Aareal Bank einräumen, dass sie ihre Prognosen verfehlt hat: Sie erreichte im vergangenen Jahr nur ein Betriebsergebnis von 149 Millionen Euro und verfehlte damit ihr Ziel von 240 bis 280 Millionen Euro deutlich.
„Im vierten Quartal haben sich die Märkte für uns nochmals herausfordernder entwickelt als erwartet, was zu einer erneuten Erhöhung der Risikovorsorge geführt hat“, sagte Aareal-Bank-Chef Jochen Klösges bei Vorlage der Geschäftszahlen für 2023. Im Dezember hätten überraschend viele Eigentümer in den USA ihre Immobilien aufgegeben und der Bank überlassen, erläuterte er.
Das Volumen aller Problemkredite hat sich im vergangenen Jahr netto um 1,2 Milliarden Euro auf 1,6 Milliarden Euro erhöht. Für den Anstieg sind praktisch ausschließlich Kredite für US-Bürogebäude verantwortlich: Finanzierungen im Umfang von einer Milliarde Euro – und damit ein Viertel aller Darlehen der Bank für US-Bürogebäude – sind im vergangenen Jahr ausgefallen. Allein im November und Dezember waren es Finanzierungen in Höhe von 300 Millionen Euro.
Diese faulen Kredite kosteten das Institut insgesamt 510 Millionen Euro an Risikovorsorge sowie damit verbunden Bewertungsanpassungen bei anderen Bilanzpositionen. Mehr als ein Drittel dieser Summe fiel im letzten Quartal des Jahres an, und für etwa 70 Prozent des Betrags waren US-Büroimmobilien verantwortlich.
Die Aareal Bank ist das erste deutsche Kreditinstitut, das stark am amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt engagiert ist und nun ausführliche Einblicke in sein Zahlenwerk gibt. Damit gibt die Bilanz des Wiesbadener Instituts Aufschluss darüber, wie schwer die Krise in den USA deutsche Institute treffen kann – und welche Schlüsse sich daraus für andere Banken ziehen lassen, insbesondere für die Pfandbriefbank.
Die Pfandbriefbank, die im November als erstes Institut ihre Gewinnprognose drastisch kürzen musste, legt am 7. März unter Führung eines neuen Vorstandsvorsitzenden Zahlen vor, die Landesbank Hessen-Thüringen folgt Mitte März. Vor allem die Aktie und riskante Anleihen der Pfandbriefbank hatten in den vergangenen Wochen drastisch an Wert verloren.
Deutsche Banken besonders stark engagiert
Deutsche Banken sind im internationalen Vergleich besonders stark in der Finanzierung von Gewerbeimmobilien wie Büros, Hotels oder Einzelhandelsgebäuden engagiert. Die Ratingagentur Fitch beziffert das Kreditvolumen auf Basis von Daten der Europäischen Zentralbank (EZB) auf 567 Milliarden Euro. Das entspricht elf Prozent der Kreditvergabe deutscher Banken an Kunden.
Auch das Engagement in den USA sticht einer Studie der Ratingagentur Moody’s zufolge bei deutschen Instituten hervor. Am stärksten sind Aareal Bank, Pfandbriefbank und Helaba im Verhältnis zu ihrer Eigenkapitalbasis dort engagiert.
Die Aareal Bank will ihre Problemkredite aus den USA nun drastisch reduzieren. Sie hat 75 Millionen Euro beiseitegelegt, um den Umfang der faulen Bürokredite auf 500 Millionen Euro zu halbieren – etwa durch den Verkauf von Gebäuden, von Krediten oder indem die Bank Eigentümer dazu bringt, im Gegenzug zu Zugeständnissen der Bank mehr Geld in die Immobilie zu investieren.
Der aktive Abbau von Problemengagements kommt bei Analysten wie Stuart Graham vom Researchhaus Autonomous gut an. „Dass die Aareal Bank proaktiv einen großen Brocken ihrer faulen Kredite für US-Büroimmobilien im ersten Quartal abbaut, wird offensichtlich den Druck auf die Pfandbriefbank erhöhen, das Gleiche zu tun“, schreibt er in einer ersten Einschätzung.
Die Frage dürfte aber sein, ob sich die PBB so einen Schritt leisten kann. „Die PBB hat nicht die diversifiziertere starke Ertragskraft der Aareal Bank“, schreibt er. Den Jahresgewinn für 2023 hat die PBB jüngst auf 90 Millionen Euro beziffert. Die Aareal Bank hat dagegen 149 Millionen Euro verdient und rechnet im laufenden Jahr mit 300 bis 350 Millionen Euro. Dabei hat das Institut für seine Risikovorsorge mit 350 Millionen Euro erneut eine beträchtliche Summe eingeplant.
Hohe Abschläge bei US-Gewerbeimmobilien
Die Leerstandsquoten für US-Gewerbeimmobilien sind so hoch wie noch nie, zeigen Daten von Moody’s Analytics. Bürogebäude, Restaurants und Ladenflächen suchen zum Teil schon seit Jahren nach neuen Mietern. Wie stark die Preise eingebrochen sind, wird bei illiquiden Vermögenswerten wie Immobilien nur nach und nach deutlich. Mietverträge werden oft für fünf bis zehn Jahre abgeschlossen.
Komal Sri-Kumar von Sri-Kumar Global Strategies rechnet mit Abschlägen „von zum Teil 60 bis 70 Prozent im Vergleich zum Preis von 2019“, so der Kapitalmarktexperte, der unter anderem Staatsfonds und Großkonzerne berät.
Erste Anzeichen dafür zeigten sich in den vergangenen Wochen. Barings, der Immobilienarm des Versicherers Mass Mutual, will einen Büroturm an der Wall Street zu einem Abschlag von über 50 Prozent verkaufen, wie der Branchendienst „The Real Deal“ berichtete. Barings hatte das 29-stöckige Gebäude vor zehn Jahren für 270 Millionen Dollar gekauft und verlange nun einen Preis von 125 Millionen Dollar.
Der kanadische Pensionsfonds CPPIB hat seinen 29-prozentigen Anteil an einem sanierungsbedürftigen Gebäude an Manhattans Park Avenue zuletzt für den symbolischen Preis von einem Dollar an den Immobilienentwickler Boston Properties verkauft, wie der Finanzdienstleister Bloomberg am Montag berichtete. Dieser übernimmt im Gegenzug auch die Schulden, die mit dem Gebäude verbunden sind.
Bundesbank warnt vor Risiken in Deutschland
Die Lage in den USA beschäftigt auch deutsche Bankenaufseher. Bei der Entwicklung einzelner Märkte wie dem der Gewerbeimmobilien dürfe man das Thema Finanzstabilität nicht aus dem Blick verlieren, sagte Bundesbank-Präsident Joachim Nagel am Donnerstag. Zuvor hatte Bundesbank-Vorstand Burkhard Balz angekündigt, die Aufsicht werde „die Risiken des Gewerbeimmobilienmarkts besonders in den Blick nehmen“. Das Segment stehe „international unter großem Druck, und Deutschland ist hier keine Ausnahme“.
Aus Sicht von Aareal-Bank-Chef Klösges gibt es allerdings wichtige Unterschiede zwischen den USA und Europa. Die Zinsen seien in den USA stärker gestiegen, und die Leerstände in Europa seien geringer, auch weil es weniger Genehmigungen für Neubauten gegeben habe.
Homeoffice spiele in den USA außerdem eine größere Rolle, da die Amerikaner in größeren Häusern lebten und der Weg ins Büro in der Regel länger sei. Außerdem seien die Besitzer von Immobilien in Europa eher bereit, frisches Kapital nachzuschießen, um ihre Immobilien zu behalten.