Sparpotenzial: Wie Vermieter ihre Steuerlast drücken

Werbungskosten

Wie bei allen anderen steuerlich relevanten Einnahmen dürfen Sie auch bei der Vermietung Werbungskosten geltend machen. Zu den wichtigsten Aufwendungen für Vermieter zählen:

Ein wichtiger Teil der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nehmen in der Regel die Finanzierungskosten ein – zumindest so lange, bis das Eigentum abbezahlt ist. Zu den Finanzierungskosten zählen vor allem die Schuldzinsen des Darlehens.

Achtung: Den Tilgungsanteil müssen Sie aus der monatlichen Rate herausrechnen. Wichtig ist, dass das Finanzamt klar erkennt, wie hoch Ihre Zinsen sind. Wenn Sie einen Kredit bei der Bank aufnehmen, entstehen Ihnen auch noch andere Kosten – zum Beispiel Gebühren der Bank, Fahrtkosten zu Bank oder Bausparkasse sowie Auslagen für Kopien und Porto. Auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung können Sie zu den Werbungskosten rechnen, wenn Sie nach der vorzeitigen Darlehensrückzahlung weiter vermieten wollen.

Der in der Regel größte Kostenblock der Immobilie sind die Anschaffungskosten. Dazu zählen neben dem Kaufpreis für das Gebäude (ohne den Boden) auch Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für die Grundbucheintragung. Die Anschaffungskosten können jedes Jahr nur anteilig geltend gemacht werden.

Für Gebäude, die seit 1925 erbaut wurden, beträgt der Zeitraum 50 Jahre. Sie können also jedes Jahr zwei Prozent der Anschaffungskosten als Werbungskosten einreichen. Ältere Häuser werden über 40 Jahre abgeschrieben, jährlich sind es folglich 2,5 Prozent der Anschaffungskosten.

Neu ist die Möglichkeit einer Sonderabschreibung für alle, die im Zeitraum 31. August 2018 bis 1.1.2022 neue Mietwohnungen kaufen, bauen oder in Gebäuden neuen Wohnraum schaffen. Diese Eigentümer können vier Jahre lang je fünf Prozent der Gebäudekosten als Sonderabschreibung absetzen – zusätzlich zur normalen Abschreibung von zwei Prozent im Jahr.

Der Wohnraum darf maximal 3000 Euro pro Quadratmeter kosten, und abgeschrieben werden können maximal 2.000 Euro Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Voraussetzung für die steuerliche Förderung ist zudem, dass der Wohnraum im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun folgenden Jahren tatsächlich Wohnzwecken dient.

Neben der Anschaffung können alle Immobilienbesitzer auch die Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung absetzen. Alles, was den Wohnstandard deutlich steigert, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder einen starken Anstieg der Miete ermöglicht, zählt als Herstellungskosten. Diese können nur mit den Anschaffungskosten über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden.

Doch auch bei kleineren Reparaturen sollten Eigentümer die Kosten im Blick behalten. Übersteigen die Ausgaben ohne Umsatzsteuer in den ersten drei Jahren 15 Prozent des Gebäudewerts, handelt es sich um sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, die ebenfalls zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Wichtig zu wissen: Auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder ein neuer Anstrich müssen bei den 15 Prozent mit eingerechnet werden.

Nach Ablauf der drei Jahre wird es einfacher: Alle Investitionen, die den Standard erhalten, dürfen Vermieter dann sofort oder über zwei bis fünf Jahre verteilt absetzen. Ausgaben, die den Standard oder die Nutzfläche erhöhen – zum Beispiel eine Fußbodenheizung oder ein Balkon –, können Vermieter bis zu 4 000 Euro pro Jahr sofort absetzen.

Im Gegensatz zu den teuren Herstellungsaufwendungen sichern Sie mit dem sogenannten Erhaltungsaufwand lediglich die bereits vorhandene Substanz des Gebäudes.

Ein Beispiel: Ihnen gefällt die Farbe der Hausfassade nicht mehr, und Sie holen daher Angebote für einen Anstrich ein. Ein Unternehmen schlägt vor, bei dieser Gelegenheit direkt eine Wärmedämmung vorzunehmen, damit Energie eingespart werden kann.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Haus an die neuesten energetischen Standards anzupassen, steigern Sie den Wohnwert des Gebäudes.

Die Folge: Es handelt sich um Herstellungsaufwand, der zusammen mit der Immobilie abgeschrieben werden muss. Geben Sie jedoch nur den Anstrich in Auftrag, ist die Rechnung dafür als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig.

Weitere Beispiele für Erhaltungsaufwand sind:

Es gibt jedoch immer wieder Änderungen. So konnte zwischenzeitlich auch der Ersatz von Herd und Spüle bei den Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies ist laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Dezember 2016 nicht mehr möglich (Az. IX R 14/15). Demnach müssen die Ausgaben für die komplette Erneuerung einer Einbauküche – inklusive Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden.

Neben Ausgaben für die Renovierung und Instandhaltung fallen für Vermieter häufig noch weitere Kosten an. Dazu zählen beispielsweise sämtliche Nebenkosten, die für Heizung, Wasser, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Grundsteuer und Müllabfuhr anfallen. Die entsprechenden Rechnungen begleicht zunächst der Vermieter und legt die Kosten dann auf die Mieter um. Steuerlich werden die Zahlungen des Mieters als Einnahmen behandelt. Um selbst keine steuerlichen Nachteile zu haben, gibt der Vermieter diese Kosten deshalb wiederum als Werbungskosten an.

Darüber hinaus sind folgende Nebenkosten steuerlich absetzbar:

Schönheitsreparaturen und kleinere Renovierungsarbeiten zählen ebenfalls als Werbungskosten, genau wie Kontoführungsgebühren für Ihr Vermieterkonto und Ausgaben für die Hausverwaltung. Wenn Sie selbst alle Verwaltungstätigkeiten übernehmen, dürfen Sie die Kosten für Arbeitsmittel absetzen. Dazu zählen Kosten für Telekommunikation, Fachliteratur, Büromaterial und entsprechende Computerprogramme.

Für Vermieter fallen immer wieder Fahrten und damit Kosten an. Ob und wie Sie diese in der Steuererklärung absetzen können, hängt vom Grund Ihrer Fahrt ab. Sind Sie zur Besichtigung einer Immobilie gefahren, die Sie anschließend auch gekauft haben, gehören diese Fahrtkosten zu den Anschaffungskosten – ebenso wie die Fahrt zum Notar, um den Kaufvertrag zu beurkunden.

Fahrtkosten im Zusammenhang mit Wohnungen, für die Sie sich doch nicht erwärmen konnten, dürfen Sie als Werbungskosten ansetzen – vorausgesetzt, Sie haben grundsätzlich vor zu vermieten.

Wenn Sie zu Ihrer Eigentumswohnung fahren, um sich mit potenziellen Mietern zu treffen oder um die Wohnung zu übergeben, sind diese Fahrten ebenfalls sofort abzugsfähig. Gleiches gilt, wenn Sie in einen Baumarkt fahren oder zur Eigentümerversammlung. Fahrten zählen aber immer nur dann zu den Werbungskosten, wenn sie ausschließlich durch die Vermietung veranlasst sind.

Für Fahrten mit Ihrem Auto dürfen Sie die Reisekostenpauschale von 0,30 Euro pro gefahrenen Kilometer ansetzen – vorausgesetzt, Sie fahren lediglich hin und wieder zum Objekt. Außerdem dürfen Sie die Verpflegungspauschalen nutzen: Diese wurden 2020 angehoben. Sind Sie mehr als acht Stunden unterwegs und für den An- und Abreisetag bei mehrtägigen Aufenthalten, dürfen Sie einen Pauschbetrag von 14 Euro ansetzen. Für vollständige Reisetage können Sie in der Steuererklärung 28 Euro geltend machen.

Nicht immer findet man sofort den passenden Mieter. Die Kosten für die Immobilie aber laufen weiter. Da hilft es, dass die Ausgaben vor der eigentlichen Vermietung als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden können. Schalten Sie zum Beispiel Anzeigen, können Sie die Ausgaben als Kosten abziehen.

Gleiches gilt für die laufenden Zahlungen für Wasser, Strom, Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung. Voraussetzung: Sie müssen dem Finanzamt glaubhaft machen, dass Sie tatsächlich vermieten wollen.

Wenn Sie nicht sofort einen Mieter finden, müssen Sie allerdings plausibel belegen, dass Sie sich bemüht haben:

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass es Vermietern zuzumuten ist, Zugeständnisse in puncto Miethöhe oder Mieterauswahl zu machen. Ansonsten verlieren Vermieter die Steuerabzugsmöglichkeit.

Vermietung an Angehörige und über Airbnb

Wer seine Immobilie an Angehörige vermietet, gewährt häufig einen Mietnachlass. Das findet der Fiskus völlig in Ordnung. Allerdings muss die Miete noch mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, andernfalls kann der Vermieter seine Werbungskosten nicht mehr in voller Höhe geltend machen.

Die Regel greift auch, wenn Eltern eine Wohnung an ihre Kinder vermieten, diese aber noch kein eigenes Einkommen haben, sondern die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern bezahlen (BFH, Az. IX R 30/98). Beide Zahlungen müssen dann aber getrennt geleistet werden (BFH, Az. IX R 28/15). Das bedeutet, Vermieter sollten mit ihren Kindern dann einen vollständigen Mietvertrag aufsetzen.

Liegt die Miete zwischen 50 und unter 66 Prozent des ortsüblichen Satzes, gilt seit 1. Januar 2021 eine Sonderregelung: In diesem Fall prüft das Finanzamt, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Anhand einer Berechnung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben in einem Zeitraum von 30 Jahren muss deutlich werden, dass der Besitzer mit dem vermieteten Objekt letztendlich doch einen Überschuss erwirtschaften kann. Nur dann sind die Werbungskosten vollumfänglich abzugsfähig.

Anderenfalls bedarf es einer Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil. Nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten können dann von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Die Plattform Airbnb erfreut sich großer Beliebtheit. Dank ihrer kann jeder unkompliziert zum (kurzfristigen) Vermieter werden. Wer dabei weniger als 520 Euro im Jahr einnimmt, muss diese Einnahmen in der Steuererklärung nicht angeben. Dieser Wert ist aber eine Freigrenze, kein Freibetrag.

Das heißt, wer mehr einnimmt, muss die kompletten Einnahmen versteuern, kann dann aber auch wieder Werbungskosten geltend machen. Die Einnahmen gegenüber den Finanzbehörden zu verschweigen ist übrigens höchst riskant. Die Steuerfahndung Hamburg erhielt im September von Airbnb Daten zu deutschen Vermietern. Wer der Steuerhinterziehung überführt wird, riskiert sogar eine Freiheitsstrafe.

Verluste können ein Zeichen für Liebhaberei sein

Wer ein sehr hohes zu versteuerndes Einkommen hat, profitiert unter Umständen vom Kauf oder Besitz einer teuren Immobilie. Denn die Verluste aus Vermietung wegen hoher Werbungskosten, senken wiederum das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast.

Doch bei andauernden Verlusten schaut das Finanzamt genau hin. Das betrifft vor allem verbilligte oder befristete Vermietung und spätere Eigennutzung. Oft akzeptiert das Finanzamt in den Anfangsjahren die Verluste aus der Vermietung nur unter Vorbehalt.

Das bedeutet, dass der Steuerbescheid nachträglich noch geändert werden kann. Nach einigen Jahren fordert das Finanzamt den Eigentümer mitunter auf, seine Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen. Falls die Prognose negativ ausfällt, stufen die Beamten das Objekt als sogenannte Liebhaberei ein. In der Folge werden die steuerlichen Verluste nicht anerkannt – und müssen möglicherweise auch nachträglich zurückgezahlt werden.

Beliebt, aber häufig unrentabel sind auch Ferienwohnungen. Hier akzeptiert das Finanzamt dauerhafte Verluste nur, solange die Auslastung höchstens 25 Prozent unterhalb der ortsüblichen Auslastung liegt. Die Einstufung als Liebhaberei muss jedoch nicht dauerhaft gelten. Steigt die Auslastung, kann das Finanzamt die Feststellung auch wieder aufheben.