Pfandbriefbank: Krise am US-Büromarkt – „Wir kommen langsam über den Berg“
Frankfurt. Die Krise am US-Büroimmobilienmarkt trifft keine deutsche Bank so hart wie die Deutsche Pfandbriefbank (PBB): Das Institut aus Garching ist auf Gewerbeimmobilien spezialisiert und hat viele Büros in den USA finanziert. Nun zeigen die Halbjahreszahlen, dass das US-Geschäft zwar immer noch eine schwere Bürde für das Institut ist. Doch der seit März amtierende Vorstandschef Kay Wolf sendet das Signal: Das Schlimmste könnte vorbei sein.
Für die Geschäftsentwicklung des zweiten Quartals galt das noch nicht. Die Risikovorsorge für Problemkredite ist um 56 Millionen Euro gestiegen und summiert sich damit im ersten Halbjahr auf 101 Millionen Euro. Das ist zwar deutlich mehr als im Vorjahr, aber auch weniger als im zweiten Halbjahr 2023. Der Nettogewinn schrumpfte dadurch auf elf Millionen Euro.
Verantwortlich dafür waren neben Problemkrediten für deutsche Projektentwicklungen in erster Linie geplatzte Darlehen für US-Büros. Obwohl das US-Geschäft nur einen Anteil von zwölf Prozent an den Immobilienfinanzierungen der PBB hat, stehen sie für mehr als die Hälfte ihrer notleidenden Darlehen.
Ein Mix aus Homeoffice und hohen Zinsen hat den Büromarkt in den USA in eine schwere Krise gestürzt. Die Ratingagentur Moody’s bezifferte die Leerstandsraten in den USA Ende 2023 auf 19,8 Prozent. Deutlich mehr Gewerbeimmobilien als üblicherweise stehen damit leer. Nach Erhebungen des US-Sicherheitsdienstleisters Kastle Systems liegt die Quote der Büronutzer aktuell bei knapp 50 Prozent im Vergleich zu Vor-Pandemie-Zeiten.
Das setzt die Preise unter Druck und macht es den Besitzern von Bürogebäuden noch schwerer, Bankkredite zu finden – und wegen der Zinswende ist das auch sehr viel teurer, gerade in den USA. Viele Bürogebäude waren deshalb zuletzt nicht mehr profitabel.
Große Hoffnungen setzt die Pfandbriefbank nun auf die Geldpolitik in den USA. Denn der steile Zinsanstieg der vergangenen zwei Jahre hatte die Krise bei gewerblichen Immobilien befeuert: Wegen des Trends zum Homeoffice stehen insbesondere in den USA ohnehin viele Bürogebäude leer oder lassen sich schlechter vermieten.
Die EZB habe ihre Zinswende bereits im Juni eingeleitet, erläutert Wolf. Der Markt erwarte, dass auch die amerikanische Notenbank Fed ihre Zurückhaltung „eher früher als später“ aufgebe und die Zinsen senke. „Niedrigere Zinsen sollten perspektivisch zu einer weiteren Beruhigung der Immobilienmärkte in Europa und in den USA beitragen“, so Wolf.
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Da die Inflation bislang hartnäckig hoch geblieben ist, hat die Fed mit Zinssenkungen gezögert – länger, als viele Experten erwartet haben. Die Deutsche Bank musste deshalb ihre Prognose für die von ihr benötigte Risikovorsorge in diesem Jahr leicht erhöhen. „Der Markt erholt sich langsamer als erwartet“, sagte Finanzvorstand James von Moltke.
Das Umfeld sei noch immer „herausfordernd“, schreibt auch die PBB in ihrem Halbjahresbericht. Für das zweite Halbjahr ist das Institut aber optimistischer: „Wir erwarten im Markt für Gewerbeimmobilien wieder leicht anziehende Transaktionsvolumen“, sagt Wolf.
Da sollte aus seiner Sicht dazu beitragen, dass die Preise allmählich einen Boden finden. Auch die Risikovorsorge dürfte geringer ausfallen als in den vergangenen sechs Monaten. „Wir kommen langsam über den Berg“, so Wolf.
Die Deutsche Bank scheint diesen Optimismus nur bedingt zu teilen. Zwar erwartet auch das größte deutsche Kreditinstitut in der zweiten Jahreshälfte „eine gewisse Stabilisierung im breiteren amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt“. Aber für US-Bürogebäude sieht das Institut keine Veränderungen. „Unser US-Büroimmobilienportfolio wird weiterhin betroffen sein“, sagte Finanzchef James von Moltke.
„Obwohl die kurzfristigen Zinsen ihren Höhepunkt überschritten zu haben scheinen, erwartet der Markt keine schnelle Erholung“, heißt es in einer gemeinsamen Analyse von John Murray, Portfoliomanager für Gewerbeimmobilien beim Vermögensverwalter Pimco und François Trausch, Chef des weltweit agierenden Immobilieninvestors Pimco Prime Real Estate.
„Der Häusermarkt und die Gewerbeimmobilien werden weiter unter Druck geraten“, sagte vor wenigen Tagen auch der Topökonom Mohamed El-Erian. „Das größte Risiko ist, dass es zu einer Kreditklemme kommt.“
PBB-Chef Wolf sieht das differenzierter. „Das Bild ist sehr gemischt“, schildert PBB-Chef seine Eindrücke von einem Besuch in New York. „Wir sehen an Bürostandorten, die eine sehr gute Verkehrsanbindung haben, in den Zentren durchaus eine Belebung, auch eine Stabilisierung und eine vergleichsweise geringe Leerstandsquote“, sagt Wolf. „Dort ist das Tal durchschritten.“
Umgekehrt verhalte es sich bei den Objekten, die diese gute Anbindung nicht hätten. Dort sei die Lage „unverändert schwierig“. Das bedeutet konkret: Dort steigen die Leerstandsquoten weiter, und es ist für die Immobilienbesitzer schwierig, bestehende Mietverträge zu verlängern.
Die Aktionäre der Pfandbriefbank scheinen den vorsichtigen Optimismus des PBB-Chefs grundsätzlich zu teilen. Zwar verbilligte sich die Aktie am Mittwoch bis zum frühen Nachmittag um drei Prozent auf etwa 4,80 Euro. Doch im Vergleich zum Tiefstand im Februar bei 3,77 Euro hat sie sich damit wieder um fast 30 Prozent erhöht.
Auch das Ausmaß, in dem Investoren auf fallende Kurse wetten, hat sich verringert: Ende Januar lag die Quote der Aktien, die von Investoren zu diesem Zweck geliehen und dann verkauft wurden, noch bei 8,95 Prozent. Mittlerweile ist diese Quote auf 5,4 Prozent gefallen, zeigen Daten des Bundesanzeigers.