Immobilien: Luxusvillen – diese Stadt sticht sogar Sylt und München aus

Exklusive Adressen in Deutschland sind rar und teuer. Wer eine Luxusimmobilie in begehrter Lage ergattern will, muss sich auf Millionensummen einstellen – der Markt kennt hier keine Kompromisse. Doch wo sind Deutschlands Hotspots für Luxus? In welchen Städten ist das Angebot an solchen Häusern im Verhältnis zum Gesamtangebot besonders groß? Das Maklerhaus Von Poll Immobilien hat Transaktionen und Umsatz in diesem speziellen Segment des bundesweiten Wohnimmobilienmarkts nun einer umfangreichen Analyse unterzogen. Das Ergebnis, der neue Marktbericht 2025 für Premiumimmobilien in Deutschland, liegt dem Handelsblatt vorab vor. Eine mittelgroße Stadt im Süden hängt demnach bei ihrem Anteil an Luxusimmobilien sogar Sylt und die großen deutschen Metropolen ab. Im Markt für Premiumimmobilien schiebt sich laut der Analyse die Stadt Heidelberg an die Spitze. Laut den ausgewerteten Daten, die auf Zahlen der amtlichen Gutachterausschüsse für das Jahr 2024 beruhen und teilweise extra abgefragt wurden, ist die Stadt in Baden-Württemberg die heimliche Luxusimmobilien-Hauptstadt in Deutschland. Nach der Analyse von Von Poll Immobilien bietet keine andere deutsche Stadt anteilig am gesamten Immobilienangebot so viele Wohnimmobilien für einen Preis in Höhe von mehr als drei Millionen Euro an: 3,1 Prozent des gesamten Angebots in der Neckarstadt liegen oberhalb dieser Marke – ein Wert, der selbst die klassischen Luxusstandorte München, Hamburg oder Frankfurt klar übertrifft. Auch andere kleine und mittelgroße Städte schaffen es in dieser Auswertung unter die Top Ten. So findet sich Baden-Baden auf Rang sieben, Karlsruhe auf Platz neun, und Freiburg im Breisgau liegt auf Platz zehn. „Dass das Ranking von einer vergleichsweise kleinen Stadt wie Heidelberg angeführt wird, unterstreicht die Relevanz regionaler Besonderheiten und die Diversifizierung innerhalb der Märkte“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des Maklers Von Poll Immobilien. „Hochpreisiges Wohnen ist kein reines Phänomen der Metropolen, sondern etabliert sich auch in anderen Regionen.“ Zwar führt bei der Analyse München beim absoluten Volumen – mit rund 500 angebotenen Häusern über drei Millionen Euro und fast 6000 Objekten jenseits der Millionengrenze. Doch im Verhältnis zum Gesamtmarkt reicht das nicht, um Heidelberg von Platz eins zu verdrängen. Auf den Rängen hinter den beiden Spitzenreitern folgen Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt am Main. Sie bewegen sich zwar weiterhin auf hohem Preisniveau, bleiben aber im Hinblick auf den Anteil der Luxusimmobilien am Gesamtmarkt deutlich zurück. Bemerkenswert: Auch im Segment über fünf Millionen Euro liegt Heidelberg prozentual vor den großen Metropolen. Wo aber befindet sich die teuerste Straße Deutschlands – bezogen auf den höchsten durchschnittlichen Kaufpreis pro Objekt? Diese Straße liegt laut der Analyse im Jahr 2024 auf Sylt. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis pro Objekt von 13 Millionen Euro rangiert demnach der Hobokenweg in Kampen ganz oben, gefolgt von der Pienzenauerstraße (durchschnittlicher Kaufpreis in Höhe von 9,1 Millionen Euro) in München-Bogenhausen. Unter den mittelgroßen Städten schiebt sich allerdings auch hier wieder Heidelberg auf die Topplätze: Der Philosophenweg im Stadtteil Neuenheim/Heiligenberg rangiert auf Platz eins der Städte ab 100.000 Einwohner. Blickt man auf die Großstädte, nimmt bei der Betrachtung des durchschnittlichen Quadratmeterkaufpreises laut der Analyse wenig überraschend die bayerische Landeshauptstadt München mit rund 15.100 Euro den ersten Platz im Ranking ein. Auffällig ist dabei der Abstand zu den zweit- und drittplatzierten Städten – Frankfurt am Main mit 10.900 Euro pro Quadratmeter und Hamburg mit 10.800 Euro pro Quadratmeter –, der teilweise mehr als 30 Prozent beträgt. Doch auch der Luxusmarkt für Häuser und Wohnungen blieb von der jüngsten Immobilienkrise nicht verschont. Er verlor zwischen den Jahren 2021 und 2023 deutlich an Dynamik, und das Transaktionsvolumen nahm – insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen – ab. Spätestens seit 2024 steigen die Transaktionen und somit auch der Umsatz in beiden Märkten aber wieder leicht an. Fazit: Der Luxusmarkt beschränkt sich längst nicht mehr auf einige ausgewählte Topadressen in Metropolen oder bekannten Ferienorten. Wer mehrere Millionen Euro in eine Immobilie investieren möchte, findet inzwischen auch in kaufkraftstarken Mittelstädten – vor allem im Südwesten der Republik – eine wachsende Auswahl an exklusiven Villen und Penthouses. Mehr: Höhere Erbschaftssteuer? So streng regeln andere EU-Staaten den Haus-Nachlass