Interview: Dieser Analyst sagte den Evergrande-Absturz voraus
Shanghai. John Lam ist Experte für den Immobilienmarkt in China. Vor etwa drei Jahren sagte der Analyst der UBS in Hongkong den Absturz von Chinas großem Immobilienentwickler Evergrande voraus – damals empfahl er auch, die Aktien des Bauträgers zu verkaufen.
Seine Vorhersage traf ein, Evergrande brach zusammen und wurde zum Symbol der chinesischen Immobilienkrise. Heute dauert die Krise noch immer an. Chinas Staatsführung hat im Mai 2024 allerdings umfangreiche Reformen auf den Weg gebracht, darunter ein Aufkaufprogramm für unverkaufte Wohnungen.
Und Lam zeigt sich jetzt optimistisch, dass sich Chinas Immobilienmarkt tatsächlich schnell wieder erholen könnte. Sein Argument: Die politische Richtung in Peking habe sich geändert. Was zähle, sei der Wille Pekings, jetzt gegen die Krise effektiv anzugehen. Der Analyst prognostiziert, dass sich die Immobilienpreise bis Ende 2025 wieder stabilisieren könnten.
Andere Experten sind allerdings weniger optimistisch. Ein von Bloomberg ermittelter Indikator für chinesische Bauträgeraktien fiel am Donnerstag zeitweise bis zu 2,6 Prozent und erhöhte damit die Verluste gegenüber dem Höchststand im Mai auf etwa 20 Prozent.
Viele Experten glauben, dass die Krise noch lange andauern könnte. Auch Lam geht davon aus, dass sich der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Chinas Wirtschaftskraft von ehemals etwa 25 Prozent auf Dauer halbieren könnte.
Lesen Sie hier das komplette Interview mit John Lam:
Herr Lam, die chinesische Regierung hat Reformen für den angeschlagenen Immobiliensektor beschlossen und ein großes Aufkaufprogramm für leer stehende Wohnungen aufgelegt. Das lässt sich in zwei Richtungen interpretieren: Peking sieht sich zu einem Notprogramm gezwungen, weil die Dinge so schlecht laufen. Oder: Der Markt erholt sich, und China will nur die Anreize verstärken. Sie sind auf der Seite der Optimisten?
Natürlich, ja, ich bin optimistischer. Der Unterschied ist doch dieses Mal, dass sich die politische Richtung in Peking endlich geändert hat. Der politische Wechsel kommt von ganz oben, vom Politbüro der Kommunistischen Partei. Sie erwähnen den Rückkauf der unverkauften Wohnungen auf dem Markt. Es ist überhaupt das erste Mal seit neun Jahren, dass Politiker in China darüber sprechen. Das letzte Mal war es im April 2015.
Chinas Regierung, die Ministerien, die Provinzregierungen und die Zentralbank geben dafür Hunderte Milliarden Dollar aus. Reicht das Geld? Oder wird der Staat noch kräftig drauflegen müssen?
Ich glaube nicht, dass die Summen am Ende so wichtig sind. Was zählt, ist die Absicht der Regierung.
Der Staat interveniert mit viel Geld auf einem dahinsiechenden Markt. Schiebt Peking damit die notwendige Marktkorrektur nicht auf, statt die Probleme jetzt anzugehen?
Ja, das stimmt natürlich. Aber ich denke, dass das Programm zum Aufkauf leer stehender Wohnungen zwei Ziele verfolgt: Erstens geht es darum, die Immobilienpreise zu stabilisieren. Zweitens geht es um die Fertigstellung von Bauprojekten. Die sinkenden Immobilienpreise haben dazu geführt, dass der Sekundärmarkt für Gebrauchtimmobilien dem Primärmarkt weitere Anteile abgenommen hat. Der Handel mit neuen Immobilien ist daher noch schwieriger geworden.
Die unvollendeten Bauprojekte und nicht erfüllten Kaufverträge bergen enormen sozialen Sprengstoff, zumal viele Menschen ihre Altersvorsorge in Immobilien investiert haben.
Gerade deshalb ist es so wichtig, die Projekte endlich fertigzustellen. Die Regierung in Peking hat in den vergangenen zwei Jahren wiederholt auf die Fertigstellung der Wohnungen gedrängt.
Außerdem hat China kürzlich die Kreditvergabe gelockert und die Darlehen günstiger gestaltet. Allerdings sind viele Privathaushalte bereits hoch verschuldet. Soll die Krise nun mit noch mehr Schulden gelöst werden?
Das Problem liegt vor allem in den Erwartungen der Menschen an ihr zukünftiges Einkommen. Wenn sie glauben, dass sie entlassen werden, oder wenn sie keine guten Erwartungen in Bezug auf ihr zukünftiges Einkommen haben, werden sie sich nicht für den Kauf einer Immobilie entscheiden. Dieser Aspekt ist noch sehr fragil. Daher wird das Programm zur Lockerung der Kreditvergabe nicht so gut funktionieren wie in der Vergangenheit.
Glauben Sie denn, dass das Rückkaufprogramm effektiver sein wird?
Ja, denn der Staat hat immer noch die niedrigsten Finanzierungskosten aller Unternehmen und kontrolliert die Geldmenge. Wenn das Rückkaufprogramm gut läuft, kann die Regierung die Geldmenge jederzeit erhöhen, wenn sie das möchte.
Die Regierung verlangt, dass der Staat die Wohnungen zu einem „angemessenen Preis“ kaufen kann. Wenn er zu niedrig ist, verlieren die Bauträger viel Geld und kommen aus ihren Zahlungsschwierigkeiten nicht raus. Wenn er zu hoch angesetzt ist, verschuldet sich der Staat noch mehr und subventioniert Unternehmen, die sich eigentlich neu aufstellen sollen und das nun vielleicht nicht mehr tun. Wie hoch soll dieser Preis sein?
Das ist ein guter Punkt. Ich denke, der Kaufpreis ist viel wichtiger als die Höhe der Finanzierung. Das System ist auch anfällig für Korruption. Es ist schwierig, dafür zu sorgen, dass der Staat einen fairen Preis für die Immobilien zahlt. Was passiert denn, wenn dies in Einzelfällen zugunsten eines Bauträgers geschieht, dem die Regierung wohlgesinnt ist?
Müsste der Staat nicht grundsätzlich günstigere Preise erzielen?
Im vergangenen Jahr wurde eine Fallstudie durchgeführt. Im Durchschnitt gab es zehn Prozent Rabatt für staatliche Bauträger und 15 Prozent für private Bauträger. Ich denke, es muss einen Abschlag auf den Marktpreis geben.
Einfache Frage, schwierige Antwort: Wann wird die Immobilienkrise in China vorbei sein?
Das ist tatsächlich sehr schwer zu sagen. Es könnte zum Beispiel passieren, dass die Immobilienpreise weiter fallen und die Leute sehen, dass sie weiter fallen. Dann könnten die Spekulanten, die in der Vergangenheit bereits Immobilien gekauft haben, ihre Wohnungen auf dem Sekundärmarkt verkaufen. Das würde die Sache nur noch schlimmer machen.
Und nun die positiven Aussichten?
Wenn der Markt seine Bestände abbaut, gehe ich davon aus, dass wir bis Ende 2025 ein normales Niveau erreicht haben werden. Die Immobilienpreise könnten sich bis Ende 2025 stabilisieren.
Welche weiteren Auswirkungen wird die Krise bis dahin auf die internationalen Märkte haben?
Der Immobilienmarkt ist eine riesige Anlageklasse. Wir sprechen hier über etwa 300 Billionen Yuan (Anmerkung: knapp 40 Billionen Euro). Es geht also nicht nur um Bauträger und Aktien, sondern um die gesamte Wirtschaft und die internationalen Investoren. Wer investiert derzeit in ein chinesisches Unternehmen, das im Immobiliensektor tätig ist oder dort zumindest eine Beteiligung hat?
Das bedeutet, dass der Sektor und seine Bedeutung für die Gesamtwirtschaft schrumpfen müssen. Vor der Krise hatte die Branche einen Anteil von etwa 25 Prozent an der Wirtschaftsleistung. Wie wird das in Zukunft aussehen?
Die 25 Prozent beziehen sich auf die Zeit, als die Immobilienverkäufe noch etwa 16 Billionen Yuan betrugen.
Und in der Zukunft?
Ich gehe davon aus, dass sie sich langfristig bei etwa 8,5 Billionen Yuan einpendeln werden. Das bedeutet, dass sich auch der Beitrag zur Wirtschaft in der Zukunft halbieren wird.
Herr Lam, vielen Dank für das Gespräch.