Scheidung: So behalten Sie das gemeinsame Haus komplett für sich

In guten Zeiten ist es das Zentrum des gemeinsamen Lebens, im Fall einer Scheidung wird es jedoch oft zum zentralen Streitpunkt: das Eigenheim. Für viele Paare ist das Haus oder die Wohnung nicht nur finanziell, sondern auch emotional eines der wertvollsten Güter, da es mit gemeinsamen Erinnerungen und Lebensabschnitten verbunden ist. Wenn Sie die Immobilie im Fall einer Scheidung für sich sichern möchten, benötigen Sie eine durchdachte Strategie. Bereits zum Zeitpunkt der Trennung ist es entscheidend, überlegt zu handeln. Andernfalls riskieren Sie, mindestens vorübergehend das Wohnrecht und das Zutrittsrecht zu Ihrem Familienheim zu verlieren. Günstig ist es, wenn Sie bereits als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Doch auch ohne diesen Vorteil können Sie sich die Immobilie sichern. Worauf es dabei ankommt, lesen Sie hier. Im Fall einer Trennung wollen viele Ehepaare möglichst schnell auch für eine räumliche Trennung sorgen. Können sie sich nicht einigen, wer im Haus oder der Wohnung bleiben darf, entscheidet im Zweifel das Familiengericht. Bei der sogenannten Zuweisung der Ehewohnung (Paragraf 1361b BGB) wird das Wohnrecht für die Dauer des Getrenntlebens geregelt. Dabei soll das Gericht eine sogenannte „unbillige Härte“ vermeiden. Diese kann bei sehr schweren Streitigkeiten vorliegen oder wenn das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder beeinträchtigt ist. „In der Praxis wird die Ehewohnung meist dem Partner zugewiesen, der sich um die gemeinsamen Kinder kümmert“, sagt Eva Becker, Fachanwältin für Familienrecht aus Berlin. Ohne Kinder werde die Wohnung in der Regel dem zugewiesen, der wegen seiner finanziellen Lage bessere Chancen hat, schnell eine Alternativwohnung zu finden. In jedem Fall gilt die Zuweisung zunächst nur so lange, bis die Scheidung rechtskräftig ist. Wer bei einer Trennung aus der gemeinsamen Immobilie ausgezogen ist und mindestens ein halbes Jahr woanders gewohnt hat, kann nicht einfach zurückkehren. „Daran ändert auch das Miteigentum an der Immobilie nichts. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen“, sagt Martina Mainz-Kwasniok, Fachanwältin für Familienrecht aus Aachen. Wer später wieder einziehen will, sollte seine Rückkehrabsicht am besten direkt beim Auszug dokumentieren. Auch das Recht, die Immobilie zu betreten, geht grundsätzlich nach sechs Monaten verloren. Wer in der eigenen Immobilie wohnt, hat gegenüber dem Partner, der ausgezogen ist, einen Wohnvorteil. Die ersparte Miete oder Marktmiete wird rechnerisch zum Einkommen des Bewohners addiert. Dafür kann der Ausgezogene – sofern er Miteigentümer ist – eine sogenannte Nutzungsentschädigung verlangen. „In den meisten Fällen wird der Wohnvorteil aber mit dem Ehegattenunterhalt verrechnet, den der einkommensschwächere Partner vom anderen bekommt“, sagt Mainz-Kwasniok. » Lesen Sie auch: Rechtzeitig für die Scheidung vorsorgen – mit einem zentralen Hilfsmittel Weder Unterhalt noch Nutzungsentschädigung können rückwirkend beansprucht werden, deshalb müsse derjenige, der auszieht, noch im selben Monat seine Ansprüche über einen Anwalt geltend machen. Paare, die keinen individuellen Ehevertrag schließen, befinden sich nach der Hochzeit in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft: Die Vermögenswerte, die während der Ehe erwirtschaftet wurden, werden bei der Scheidung im Rahmen des Zugewinnausgleichs geteilt. „Für die Frage, wer das Haus bekommt, ist es sehr wichtig, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde“, sagt Anwältin Becker. Im Einzelfall komme es auch darauf an, wie die Immobilie finanziert wurde und welche anderen Vermögenswerte zum Zeitpunkt der Scheidung vorhanden sind. Häufige Konstellationen: Partner A hat eine Immobilie geerbt, und das Paar hat diese gemeinsam renoviert, ohne dass Partner B ins Grundbuch eingetragen wurde. Bei einer Scheidung hat A gute Chancen, das Haus zu behalten. „Das Geld, das Partner B für die Renovierung des Hauses aufgebracht hat, bekommt dieser in der Regel nicht zurück, schließlich hat er während der Ehe auch mietfrei in der Immobilie gewohnt“, sagt Anwältin Becker. Bei ungewöhnlich hohen Renovierungsleistungen sei im Vorfeld eine vertragliche Vereinbarung über einen Ausgleich im Scheidungsfall zu empfehlen. Das Paar hat die Immobilie gemeinsam erworben, beide stehen im Grundbuch und bedienen einen gemeinsamen Kredit. Möchte Partner A das Haus nach der Scheidung behalten, müsste er Partner B die Hälfte des Immobilienwertes auszahlen und zugleich den Kredit übernehmen. „Die Bank wird den Kredit meist nicht auf nur einen Schuldner übertragen, daher müsste Partner B in dieser Konstellation die Raten an die Bank weiterzahlen und Partner A müsste ihm diese Zahlungen erstatten“, sagt Becker. Partner A bringt das Haus bereits schuldenfrei mit in die Ehe. Lebt das Paar in einer Zugewinngemeinschaft, würde bei einer Scheidung nicht die gesamte Immobilie in den Zugewinnausgleich fallen, wohl aber der Wertzuwachs, der seit Eheschließung entstanden ist. „Dies kann mit einem individuellen Ehevertrag oder dem Güterstand der Wahl-Zugewinngemeinschaft verhindert werden“, sagt Becker. Problematisch kann es werden, wenn Partner A die Immobilie übernehmen möchte, aber nicht die finanziellen Mittel hat, um Partner B auszuzahlen. „Erzielt das Paar keine gütliche Einigung, bleibt häufig nur der Verkauf der Immobilie“, sagt Becker. Eine Alternative könnte darin bestehen, dass die Partner vereinbaren, den sogenannten Zugewinnausgleich zu stunden. „Derjenige, der das Haus behält, könnte den Zugewinnausgleich in Raten an den anderen zahlen“, sagt Becker. » Lesen Sie auch: „Schatz, zeig mal deinen Kontoauszug“ – So organisieren Paare ihre Finanzen fair Eine alternative Lösung wäre der Verzicht auf den Versorgungsausgleich, bei dem die während der Ehe erworbenen Rentenansprüche der Partner ausgeglichen werden. „Müsste Partner B in dem Beispiel einen Teil seiner Rentenansprüche auf Partner A übertragen, kann darauf verzichtet und so eine Einigung erzielt werden“, sagt Becker. Auch die Unterhaltsansprüche können in die Verhandlung einbezogen werden. Als Druckmittel für den Auszug eines Partners wird mitunter eine sogenannte Teilungsversteigerung angedroht. Eine Teilungsversteigerung ist ein rechtlicher Prozess, der eingeleitet wird, wenn mehrere Eigentümer einer Immobilie sich nicht einig sind, wie mit dem gemeinsamen Eigentum verfahren werden soll. Jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer kann eine solche Versteigerung ohne Zustimmung der anderen Eigentümer beantragen. Das bedeutet, dass das gesamte Haus versteigert wird, unabhängig davon, wie groß der Anteil jedes Eigentümers ist. „Die Drohung wird häufig ausgesprochen, zur Umsetzung kommt es aber bei weniger als zehn Prozent der Fälle“, sagt Mainz-Kwasniok. Eine Strategie könnte es sein, sich die Immobilie bei einer solchen Versteigerung selbst günstig anzueignen. „Dabei besteht aber das Risiko, dass ein Dritter mitbietet und den Verkaufspreis in die Höhe treibt“, so Mainz-Kwasniok. Auch die anfallenden Gutachter- und Gerichtskosten für eine solche Auktion sind dabei zu berücksichtigen. Eine gütliche Einigung oder ein gemeinsamer Verkauf der Immobilie seien meist vorteilhafter. Zugewinnansprüche verjähren drei Jahre nach Rechtskraft der Scheidung. Wurde eine Ehe beispielsweise am 12. August 2024 geschieden, sind die Zugewinnansprüche am 1. Januar 2028 verjährt. Wenn ein geschiedenes Paar erst danach sein Haus verkauft, wird der Erlös gemäß ihrer Eigentumsanteile auf die Ex-Partner aufgeteilt. „Wie viel die Partner jeweils zur Finanzierung der Immobilie beigetragen haben, spielt dann keine Rolle mehr“, sagt Mainz-Kwasniok. » Lesen Sie auch: So können Sie Ihr Eigenheim weiterhin steuerfrei verkaufen Wenn absehbar ist, dass eine Immobilie erst deutlich nach der Scheidung verkauft wird, kann der Zugewinnanspruch vorher berechnet und notariell beurkundet werden – die Zahlung wird dann bis zum Hausverkauf gestundet. Wer eine nicht selbst bewohnte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss auf den Gewinn, der durch eine Immobilienwertsteigerung erzielt wird, eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Bei einer selbst bewohnten Immobilie fällt diese Steuer nicht an. Aber Vorsicht: „Derjenige, der ausgezogen ist, kann das Argument ‚selbst bewohnt‛ nicht mehr für sich nutzen“, warnt Anwältin Mainz-Kwasniok. » Lesen Sie auch: Diese 13 Steuerfallen machen Sie unbewusst zum Steuerhinterzieher Um Steuern zu sparen, nennt sie zwei Möglichkeiten: „Das Haus muss in demselben Kalenderjahr verkauft werden, in dem man ausgezogen ist, oder man muss bis zehn Jahre nach der Anschaffung der Immobilie mit dem Verkauf warten.“ In einem Ehevertrag lässt sich vieles regeln. Doch nicht immer existiert das gemeinsame Haus zum Zeitpunkt der Hochzeit schon. „Ins Blaue hinein vertraglich festzulegen, welcher Partner im Falle einer Scheidung die fiktive Immobilie erhalten soll, ist meist nicht möglich und auch nicht sinnvoll“, sagt Becker. Schließlich könnten sich die Ansprüche an eine Immobilie und deren Standort im Laufe der Zeit ändern. Mehr: Diese Finanztipps müssen angehende Eltern 2026 kennen Dieser Artikel erschien bereits am 21.10.2024. Der Artikel wurde am 04.12.2024 erneut geprüft und mit leichten Anpassungen aktualisiert.