Immobilien: So könnte in Deutschland mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen
Der Branche reichen die Pläne der Bundesregierung, den Wohnungsbau zu fördern, nicht aus.
Foto: dpaBerlin. Vor dem Wohnungsbaugipfel im Kanzleramt am Montag vergrößert sich die Ungeduld in der Wirtschaft. Deutschland steuere mit zunehmender Geschwindigkeit auf einen „Crash der Baubranche“ zu, warnt Handwerkspräsident Jörg Dittrich. Es sei unverständlich, warum die Bundesregierung nicht längst aktiv geworden sei.
Rolf Buch, Chef des Wohnungskonzerns Vonovia, beklagt komplizierte Genehmigungsprozesse, „übertriebene“ Baustandards und vom Staat verursachte Kostentreiber wie Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer oder die Mietpreisbremse, „auch wenn die Bauministerin das nicht so gerne hört“.
Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer beim Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) fordert: „Die Bundesregierung muss der Bau- und Wohnungswirtschaft klar signalisieren, wie es weitergehen kann.“ Und Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) mahnt, bis 2025 könnten schlimmstenfalls bis zu eine Million Wohnungen fehlen, „wenn politisch nicht sehr schnell gegengesteuert wird“.
Die Branche leidet unter einem starken Geschäftsrückgang. Steigende Zinsen und Baukosten lassen viele Vorhaben unrentabel werden. Bauprojekte werden storniert. Dazu kommen immer mehr staatliche Auflagen wie das Heizungsgesetz oder Energiesparvorgaben, die Investoren abschrecken.
Käme es zu vielen Firmenpleiten mit Stellenabbau, würde dies auf lange Sicht zu weniger Kapazitäten der Baubranche führen. Die Folge wäre ein noch stärkerer Einbruch beim Wohnungsbau.
Beim Wohnungsbaugipfel im Kanzleramt soll darum ein Maßnahmenpaket für die Branche verkündet werden. „Jetzt gerade haben wir ein konjunkturelles Problem“, sagte Bauministerin Klara Geywitz (SPD) am Dienstag in Berlin. Sowohl Immobilienkäufer als auch -verkäufer steckten in einer „Abwartephase“. Geywitz sicherte Unterstützung zu, erklärte aber auch: „Wir haben zwar einen außergewöhnlichen Zinssprung, aber gleichzeitig ist das Zinsniveau nicht außergewöhnlich hoch.“
Die Bauindustrie mahnt die Politik, sich nicht in Gesprächen über kleine Einzelmaßnahmen zu verlieren. „Wenn Kanzler Olaf Scholz wirklich für bezahlbaren Wohnraum sorgen möchte, dann braucht es ein deutlich höheres finanzielles Engagement als bisher“, so Müller. Drei zentrale Punkte, auf die Wirtschaft und Experten dringen:
Erstens: Mehr Fördermittel für den Neubau von Immobilien und geringere Energiestandards
Seit März 2023 gibt es die Förderung für klimafreundlichen Neubau (KFN) der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), seit Juni zusätzlich die Förderung von Wohneigentum für Familien (WEF) mit einem Kind, die über ein Jahreseinkommen bis 60.000 Euro verfügen.
Doch die Konditionen scheinen nicht zu verfangen. Bis Ende August haben bundesweit lediglich 212 Familien eine Förderung bewilligt bekommen. In der vergangenen Woche kündigte Bauministerin Geywitz nun an, die Einkommensgrenze anheben zu wollen. Auch die Kredithöhen könnten steigen.
Dies müsse schnell geschehen, fordert der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH). Förderberechtigt sollten Familien mit einem Jahreseinkommen von 90.000 Euro bei einem Kind plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind sein, so die Erwartungen aus Handwerk und Industrie.
Auch das allgemeine KfW-Programm zum klimafreundlichen Neubau gilt als unzureichend: „Die Fördermittel müssen massiv aufgestockt werden“, sagte HDB-Hauptgeschäftsführer Müller. Auch GdW-Präsident Gedaschko erwartet ohne „großvolumige Ausweitung“ keinen Investitionsschub. Das Handwerk mahnt, die zinsvergünstigten Kreditsummen müssten angehoben werden.
Wirtschaft wie Experten sind sich zudem einig, dass die Bindung der KfW-Programme an den strengen Energiestandard EH40 – zumindest temporär – ausgesetzt werden muss, um den Wohnungsbau zu beleben. Tenor: Es reiche auch der etwas weniger strenge Effizienzhausstandard EH55. Das spart nach Berechnungen der Bauindustrie rund zehn Prozent der Baukosten ein.
In deutschen Städten ist der Wohnraum knapp.
Foto: ImagoDer höhere Standard „bringt kaum noch einen Mehrwert, kostet den Mieter am Ende aber deutlich mehr, als er an Energie einsparen könnte“, meint GdW-Präsident Gedaschko. Daher sollte er gelassen werden. „Wer unbedingt möchte, kann ihn ja trotzdem bauen.“
Kein Freund von Subventionen ist Reiner Braun von Empirica, einem Analysehaus für Immobilienmärkte in Deutschland. „Subventionen sind Mist“, sagte er. „Das wahre Problem sind die hohen Kosten bei den Dämm-Standards“. Allerdings: „Ohne Subventionen brechen die Fertigstellungen bis 2025 immer weiter ein.“
Zweitens: Unterstützung für Unternehmen
Hier nennt die Branche zum einen Investitionszuschüsse für öffentliche Unternehmen. Denn der Vorstoß von Bauministerin Geywitz, erleichterte Abschreibungsmöglichkeiten im Wohnungsbau in Form einer degressiven Absetzung für Abnutzung (Afa) zu schaffen, ist nur für einige Marktteilnehmer sinnvoll.
Wer hohe Verlustvorträge aus Modernisierung und Neubau hat, muss bei jährlich sinkenden Abschreibungsbeträgen passen. „Die degressive Afa ist grundsätzlich ein gutes Signal, aber viele Bauherren wie kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften sowie Selbstnutzer können sie nicht nutzen, weil sie keine Steuern zahlen“, so HDB-Hauptgeschäftsführer Müller. „Sie brauchen Liquidität in Form von Zuschüssen durch die öffentliche Hand, damit sie bauen können, denn es fehlt ihnen an Liquidität.“ Müllers Lösung: ein Sondervermögen, um öffentliche Wohnungsgesellschaften zu unterstützen.
Der GdW hält eine Absenkung der Mehrwertsteuer von 19 auf sieben Prozent für Baustoffe und Dienstleistungen für notwendig. „Der Staat mag etwas Steuern verlieren“, rechnet GdW-Präsident Gedaschko vor. „Wenn aber gar nicht gebaut wird, verliert er alles.“
Die Branche erwartet sich mehr Unterstützung durch die Bundesbauministerin.
Foto: dpaDie Bauindustrie spricht sich zudem für eigenkapitalunterstützende Darlehen für private Unternehmen aus. Niedrigere Zinsen durch staatliche KfW-Kredite senken die Kosten auf der Fremdfinanzierungsseite. Das reiche aber oft nicht, begründet die Industrie ihre Forderung. „Oftmals fehlt es den Unternehmen auch an Eigenkapital, um Projekte anzustoßen“, sagt Müller.
Drittens: Senkung der Baunebenkosten
Gerade für private Bauherren scheint der Traum vom Eigenheim kaum noch erreichbar. Hier bringen Bauwirtschaft und Experten vor allem eine Entlastung bei den Baunebenkosten wie etwa der Grunderwerbsteuer ins Spiel.
So fordert ZDH-Präsident Dittrich „eine niedrigere oder ganz erlassene Grunderwerbsteuer“. Demnach muss die vom Bund in Aussicht gestellte Öffnungsklausel schnellstmöglich umgesetzt werden. Dann könnten die Länder bei Ersterwerb und Selbstnutzung die Grunderwerbsteuer aussetzen. Den Ländern stehe es auch schon vorher frei, ihre Grunderwerbsteuersätze generell zu senken, erklärt der ZDH.
Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, hält auch eine Stundung bei der Grunderwerbsteuer für machbar: „Bisher wird immer eine Senkung gefordert, eine Stundung zu geringem Zins hätte aber auch eine Förderungswirkung.“
Handwerkspräsident Dittrich sieht insgesamt einen drohenden „Kollaps“ im Bausektor. Darum müsste aus seiner Sicht der Wohnungsgipfel zu einem „Baukrisengipfel“ ausgeweitet werden: „Neben dem Kanzler und der Bauministerin gehören auch der Wirtschafts- und Finanzminister mit an den Tisch, damit nicht weiter Zeit ins Land geht, sondern sofort ein bremswirkendes Maßnahmenpaket unmittelbar beschlossen werden kann.“
Bauministerin Geywitz gab zu, dass Bund, Länder und Kommunen nach der Phase des Baubooms Zurückhaltung gegenüber der Bauwirtschaft üben müssten. Jetzt könnten weder Standards etwa für Dämmschutz oder Energieeffizienz verschärft werden, noch gehe eine Grunderwerbsteuer von sechs Prozent oder mehr.
Erstpublikation: 20.09.2023, 09:26 Uhr.