Fußball-Europameisterschaft 2024: So können Sie zur EM Ihre Wohnung an Fans untervermieten
Düsseldorf. Am 14. Juni um 21 Uhr startet die Fußball-Europameisterschaft der Männer. Zum zweiten Mal nach 1988 findet sie in Deutschland statt. Ausgetragen werden die 51 Spiele des Turniers in zehn Städten: Berlin, Dortmund, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Gelsenkirchen, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. Das freut die ansässige Hotellerie – und bringt so manchen Stadtbewohner auf eine naheliegende Idee.
Warum nicht die eigene Wohnung ganz oder teilweise für ein paar Nächte an auswärtige Fans vermieten? Lukrativ ist das allemal. Beispielsweise werden zwei Nächte für maximal vier Personen in einem 45 Quadratmeter großen Apartment am ersten Kölner EM-Wochenende für 1733 Euro angeboten.
Doch die Sache hat einen Haken: Die meisten EM-Städte haben die kurzfristige Ferienvermietung stark reglementiert. Verstöße werden mit fünf-, teils sogar sechsstelligen Bußgeldern geahndet. Das Handelsblatt sagt, welche Kommunen besonders rigide sind und wo man doch zahlende Fans unterbringen darf.
Gelsenkirchen: Vermieten ohne Einschränkung
Tief im Westen ist es für Eigentümerinnen und Mieter am unkompliziertesten, die eigene Wohnung zur EM vorübergehend an Fans zu vermieten. Denn in Gelsenkirchen gibt es bislang keinerlei Beschränkungen für die kurzzeitige Vermietung. Vier Vorrundenspiele plus eine Achtelfinalbegegnung werden in der Arena Auf Schalke ausgetragen, darunter ein Spiel der favorisierten Engländer.
Großzügig kann man in Gelsenkirchen sein, weil die Stadt erstens kein touristischer Hotspot ist. Zweitens ist der dortige Wohnungsmarkt im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten entspannt. Die Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen liegen unter sieben Euro, die für Neubauwohnungen unter acht Euro. Die Vermietung an Fußballfans, Feriengäste oder Dienstreisende wird also offenkundig nicht zur gefährlichen Konkurrenz für all jene, die dauerhaft eine Wohnung suchen.
Leipzig und München: Unkomplizierte Regelung
Leipzig ist im zurückliegenden Jahrzehnt so stark gewachsen wie keine andere deutsche Großstadt. Das Wohnungsangebot konnte nicht mithalten, dadurch sind die Wohnungsmieten und Kaufpreise stark gestiegen. Die wegen der zahlreichen Touristen lukrative Ferienvermietung verknappt das Angebot zusätzlich.
Deshalb will die Stadt schon bald die neu geschaffene Möglichkeit nutzen, ein Zweckentfremdungsverbot zu erlassen. Grundlage ist ein Ende Januar 2024 im sächsischen Landtag verabschiedetes Gesetz. In Kraft treten wird die Regelung allerdings erst nach der Sommerpause, teilt das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung mit.
Wer zur EM seine Wohnung vermieten will, ist also auf der sicheren Seite. Danach können Unterkünfte zwölf Wochen oder 84 Kalendertage im Jahr an Gäste vermietet werden. Und selbstverständlich kann dieser Zeitraum auf verschiedene kürzere Zeitspannen verteilt werden.
Ähnlich unkompliziert ist die Kurzzeitvermietung in München. Obwohl in keiner anderen deutschen Metropole das Wohnen so teuer ist, ist das Untervermieten an wechselnde Gäste vergleichsweise einfach.
Erlaubt ist dies im Fall der eigenen Abwesenheit für maximal acht Wochen oder 56 Tage im Kalenderjahr – vorausgesetzt, man bewohnt sein Domizil in der übrigen Zeit dauerhaft selbst. Länger als acht Wochen pro Jahr darf man zahlende Gäste bei sich aufnehmen, wenn nur einzelne Zimmer vermietet werden, man sich Bad und Küche während des Aufenthalts also teilt.
Wer gegen diese Regeln verstößt, dem droht die Stadt mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro. Sechsstellig kann das Bußgeld auch in Leipzig werden: Mit bis zu 100.000 Euro will man Verstöße demnächst ahnden.
Registrieren und vermieten: Dortmund, Düsseldorf, Köln und Hamburg
Schon seit drei Jahren gilt in Nordrhein-Westfalen ein Gesetz, mit dem Kommunen des Landes gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum – etwa durch Kurzzeitvermietung – vorgehen können. Die EM-Städte Dortmund, Düsseldorf und Köln haben entsprechende Satzungen erlassen. Das bedeutet für (Unter-)Vermieter: Sie können ihre Wohnung kurzzeitig Feriengästen überlassen – jedoch für maximal 90 Tage im Kalenderjahr.
Weitere Voraussetzung ist, dass sich eine Vermieterin bei der Stadt registriert und eine Wohnraum-Identitätsnummer erhalten hat. Die Wohnraum-ID kann über das gemeinsame digitale Bauportal NRW online beantragt werden. Bleibt man innerhalb der 90-Tage-Grenze, ist die Vermietung genehmigungsfrei, die Wohnraum-ID wird sofort online zugeteilt.
Zum Nachweis müssen Ferienvermieter einen Belegungskalender führen, auch ihn stellt das Bauportal NRW online zur Verfügung. In Köln und Dortmund ist die Vermietung vom ersten Tag an anzeigepflichtig, in Düsseldorf muss dies spätestens zehn Tage nach Einzug der Gäste im Belegungskalender eingetragen werden, ansonsten erlischt die Wohnraum-ID. Wer seine Wohnung auf Onlineportalen wie Airbnb, Booking.com, Wimdu oder Fewo-direkt anbietet oder in gedruckter Form etwa an einem Schwarzen Brett im Supermarkt, muss die Wohnraum-ID gut sichtbar angeben.
Fast identisch fällt die Regelung für Hamburger aus, die ihre Wohnung kurzfristig vermieten wollen. Auch in der Hansestadt gilt eine Registrierungsfrist für jeden, der zeitweise Feriengäste beherbergen will.
Wer anlässlich des EM-Spiels am 16. Juni im Volksparkstadion an Fans aus Polen oder den Niederlanden vermieten will, sollte sich deshalb möglichst bald unter serviceportal.hamburg online registrieren. Anhand des Melderegisters werden die eingegebenen Daten automatisch überprüft, die erforderliche Registrierungsnummer wird unmittelbar vergeben, verspricht die Stadt. Wie in den NRW-Städten ist sie bei allen Wohnungsofferten auf den einschlägigen Portalen anzugeben.
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Einziger Unterschied: In Hamburg darf die eigene Wohnung maximal acht Wochen pro Kalenderjahr an Gäste vermietet werden – spätestens nach zehn Tagen ist dies den Behörden zu melden.
Wer gegen die Regelungen verstößt, dem drohen in den drei NRW-Städten und in Hamburg so drakonische Strafen wie in München: Das Bußgeld kann bis zu 500.000 Euro betragen.
Hohe Hürden: Stuttgart, Berlin und Frankfurt
Zeitlich knapp wird es aller Voraussicht nach für Stuttgarter, Berliner und Frankfurter, die noch zur EM ihre Wohnung an Fans vermieten wollen.
In Stuttgart ist zwar die Vermietung für maximal zehn Wochen im Kalenderjahr prinzipiell möglich, jedoch nur nach vorheriger Registrierung. Die kann zwar online beantragt werden, allerdings will man in der baden-württembergischen Hauptstadt diverse Unterlagen sehen: eine Lageplanskizze des betroffenen Gebäudes im Maßstab 1:500 sowie den Grundriss des betroffenen Wohnraums inklusive Bauzustand im Maßstab 1:100. Alle zu vermietenden Räume müssen markiert sein. Erst nach Prüfung erhält man dann die bei Angeboten auf den einschlägigen Immobilienportalen zwingend erforderliche Registriernummer.
Auch in Berlin ist die Kurzzeitvermietung nicht gänzlich verboten. Allerdings muss sie durch das zuständige Bezirksamt vorab genehmigt werden. Wird die Genehmigung erteilt, erhält der Vermieter eine Registriernummer, die er bei Offerten aller Art angeben muss.
Doch der Antrag auf Genehmigung hat es in sich: Erstens wird unabhängig von Ablehnung oder Zustimmung eine Gebühr von 225 Euro fällig. Außerdem sind umfangreiche Dokumente nötig: Antragsbegründung, Eigentumsnachweis beziehungsweise Mietvertrag, Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen. Sie können nur schriftlich und nur auf analogem Weg beim Bezirksamt eingereicht werden. Online ist dies nicht möglich.
Das gilt auch für den Fall, dass man nur ein oder zwei Zimmer – jedenfalls maximal 49 Prozent der gesamten Wohnfläche – zeitweise vermieten will. In diesem Fall braucht man zwar keine Genehmigung, wohl aber eine Registriernummer. Die erhält aber nur, wer dem Bezirksamt vor der Vermietung ein korrekt ausgefülltes Formular inklusive Grundrisszeichnung vorlegt. Immerhin ist die Registrierung gebührenfrei.
Am schwersten ist die Vermietung an Feriengäste in Frankfurt. In der Bankenmetropole wird immer eine Genehmigung benötigt – egal ob man Gästen nur ein Zimmer oder die komplette Wohnung überlässt. Letzteres ist für maximal acht Wochen pro Kalenderjahr zulässig.
Umfangreiche Antragsformulare mit Planskizzen, Abwesenheitszeiten und gegebenenfalls dem Mietvertrag müssen per Post oder per Fax verschickt werden – der Versand per E-Mail ist ausdrücklich nicht möglich. Die Gebühr liegt zwischen 100 und 300 Euro.
Verstöße verfolgt die Stadt konsequent. Sie sind mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro belegt. Seit Inkrafttreten der Satzung 2018 hat die Bauaufsicht 1050 illegal vermietete Apartments aufgespürt und Bußgelder in Höhe von gut zwei Millionen Euro verhängt.
Wer sonst noch mitreden darf
Unabhängig von den kommunalen Vorgaben sollten Mieter und Wohnungseigentümer einen Blick in ihre Verträge werfen, bevor sie ihre Wohnung wechselnden Gästen überlassen. „Möchte man seine Mietwohnung untervermieten, braucht man dafür zunächst immer eine Genehmigung des Vermieters“, sagt Rechtsanwalt Christian Solmecke, Partner der Kölner Kanzlei WBS Legal.
Gelegentlich stehe eine generelle Genehmigung schon im Mietvertrag. Doch selbst dann müssten wiederholte Kurzvermietungen darin explizit erwähnt sein, warnt er. „Steht im Mietvertrag nichts, muss man den Vermieter jedes Mal aufs Neue fragen.“
Verlangen kann man die Genehmigung übrigens nicht. Vermietet man ohne Erlaubnis des Vermieters, riskiert man eine Abmahnung – und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung.
Als Hauptmieter haftet man seinem eigenen Vermieter gegenüber für alle Schäden an der Wohnung. „Natürlich müssen die Verursacher einem eigentlich diese Schäden bezahlen“, sagt Anwalt Solmecke. Doch nicht immer ist dies auch durchsetzbar. Denkbar sei daher, eine Kaution festzusetzen, die als finanzielle Sicherheitsleistung für verursachte Schäden an der Wohnung dient. Portale wie Airbnb bieten einen finanziellen Schutz bei Sachschäden, sollte der Gast nicht für die Schäden aufkommen.
Wohnungseigentümer müssen sich gegebenenfalls mit Miteigentümern auseinandersetzen. Ein Blick in die Teilungserklärung gibt Aufschluss darüber, ob die Ferienvermietung womöglich ausgeschlossen ist. Verbieten kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Kurzfristvermietung nur, wenn der entsprechende Beschluss einstimmig gefasst wurde, hat der Bundesgerichtshof 2019 geurteilt (V ZR 72/09).
Übrigens: Wer Fans zur EM kostenloses Couchsurfing anbietet, braucht keine Genehmigung des Vermieters: „Solange man selbst in der Wohnung bleibt und kein Geld für einen Schlafplatz nimmt, liegt laut dem Landgericht Lübeck kein typisches Mietverhältnis vor, das vom Vermieter zu genehmigen wäre“, sagt Anwalt Solmecke.