Immobilien: Grunderwerbsteuer – Was die neue Regierung tun kann
Berlin. Ein „schmerzvoller Prozess“ sei die Suche nach Wohneigentum gewesen, berichtete Tobias Zöller. „Die Preise im Rhein-Main-Gebiet sind wahnsinnig hoch“, erklärte der 43-jährige Gründer und Geschäftsführer eines Finanz-Start-ups. Nach der Geburt der beiden Kinder wollte er mit seiner Frau raus aus der Frankfurter Mietwohnung. „Abends haben wir häufig zusammengesessen und den Immobilienkauf hoch- und runtergerechnet“, erinnerte sich Zöller.
Bei einem Neubauprojekt in Bad Vilbel kam die Familie schließlich zum Zuge und erwarb eine 110 Quadratmeter-Erdgeschosswohnung mit Garten und Stellplatz. Neben den Kaufkosten schlug vor allem die Grunderwerbsteuer mit über 40.000 Euro zu Buche.
Wohneigentum hilft gegen Wohnungsmangel und dient dem Vermögensaufbau und der Altersvorsorge. Doch noch ist Deutschland ein Mieterland. Laut dem aktuellen Zensus werden nur knapp 44 Prozent aller Häuser und Wohnungen von Eigentümern bewohnt.
Die neue Regierung von Union und SPD will die Eigentumsquote steigern. Im schwarz-roten Koalitionsvertrag findet sich jedoch nur eine vage Aussage dazu, wie mehr Bürger in die eigenen vier Wände kommen sollen. Dort ist von einer „Starthilfe Wohneigentum“ die Rede. Diese soll die Wohneigentumsbildung für Familien erleichtern. Hierbei würden auch „steuerliche Maßnahmen verbessert“.
Tatsächlich nimmt die Grunderwerbsteuer einen großen Anteil an den Kaufnebenkosten ein. Dazu kommen Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuchkosten. Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb werden in der Regel durch das Eigenkapital aufgebracht und stellen damit die wesentliche Hürde beim Erwerb von Wohneigentum dar.
„Die Politik sagt immer, dass sie den Menschen den Traum vom Eigenheim ermöglichen will“, sagte Ina Scharrenbach, Bauministerin in Nordrhein-Westfalen (NRW), dem Handelsblatt. Doch wenn eine junge Familie ein Eigenheim bauen möchte, müsse sie „bei einem Eigenanteil von 20 Prozent im Zuge der Kreditaufnahme bei der Bank nicht selten 100.000 Euro Eigenkapital bereitstellen, wenn der Hausbau 500.000 Euro kostet“, sagte die CDU-Politikerin. „Wie soll eine junge Familie das schaffen?“
Scharrenbach macht nun zwei Vorschläge. Der erste ist eine „Eigentum-Staatshilfe“ für junge Familien. Es sei eine Überlegung wert, eine staatliche Bürgschaft zu geben und so die Baufinanzierung abzusichern, „um diesen Menschen so über die Eigenkapitalhürde zu helfen“, meinte die CDU-Politikerin. Für den Staat wäre das ein relativ geringes Risiko, er könnte aber dadurch die Eigentumsbildung aktiv fördern.
Den zweiten Vorschlag nennt die Ministerin „Eigentum-Steuer-Senker“: „Wie wäre es, wenn staatlicherseits es selbst nutzenden Eigentümern ermöglicht würde, einen gewissen Kreditzinsanteil steuermindernd geltend machen zu können?“, fragte sie. „Damit würde man die klassische ‚breite Mitte‘ adressieren und zugleich der Baukonjunktur einen echten Schub geben.“ NRW selbst arbeitet an einem Konzept, um Wohneigentum zu erleichtern. Details stehen allerdings noch nicht fest.
Einige Länder entlasten Hauskäufer von der Grunderwerbsteuer
Eine Neugestaltung der Grunderwerbsteuer stand bereits auf der Agenda der letzten Bundesregierung. Die Ampelkoalition hatte sich aber mit den Ländern nicht darüber einigen können.
Zum Hintergrund: Die Grunderwerbsteuer ist die einzige Steuer, deren Aufkommen allein den Ländern zufließt und deren Satz sie selbst bestimmen können. Die Steuer fällt einmalig an und beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises von Grundstück oder Immobilie.
Nun gehen einige Länder ihre eigenen Wege – so auch Hessen, wo Familie Zöller an der Verwirklichung ihres Traums vom Eigenheim arbeitet. Während der Kalkulation der Hausfinanzierung „haben wir vom Hessengeld erfahren“, erzählte der Familienvater.
Mit dem Hessengeld nimmt die schwarz-rote Landesregierung seit dem vergangenen Jahr die Erstkäufer von Immobilien in den Blick und zahlt ihnen innerhalb von zehn Jahren den Wert der angefallenen Grunderwerbsteuer teilweise oder komplett zurück. Damit „steigern wir die Eigenheimquote und fördern langfristig soziale Sicherheit und Stabilität“, erklärte der hessische Finanzminister Alexander Lorz (CDU).
Konkret gibt es einen Zuschuss in Höhe von 10.000 Euro pro Käufer sowie zusätzlich 5000 Euro pro Kind beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie. Eine vierköpfige Familie kann also 30.000 Euro zurückbekommen. Die gesamte Abwicklung erfolgt beim Hessengeld digital und weitgehend automatisiert.
Nach Angaben der durchführenden Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) konnten im ersten Jahr der Förderung knapp 2600 Haushalte unterstützt werden, mit einem Bewilligungsvolumen von insgesamt 41 Millionen Euro. Allerdings war die Landesregierung zunächst von rund 20.000 Empfängern pro Jahr ausgegangen. Es gibt also offenbar noch Luft nach oben.
Für Familie Zöller bedeutet das Hessengeld also 30.000 Euro. „Die Summe hat natürlich nicht allein den Ausschlag für den Kauf der Eigentumswohnung gegeben“, sagte Zöller. Aber es hilft: „Es war ein zusätzlicher Antrieb und eine gedankliche Sicherheit“, sagte er. Nach ihrem Einzug in die eigenen vier Wände Anfang Juli wird die erste Tranche fließen.
Es gab allerdings auch Kritik am Hessengeld. So hatten die Grünen als Opposition im Landtag die Finanzhilfe als „bloße Mitnahmeeffekte“ und „unnötige Kosten für den Landeshaushalt“ abgewertet. Unter dem Strich unternimmt Hessen zumindest den Versuch, die Kaufnebenkosten zu reduzieren – wenn auch gestreckt über zehn Jahre.
Generell fällt in Hessen mit sechs Prozent der Kaufsumme für ein Grundstück oder eine Immobilie eine relativ hohe Grunderwerbsteuer an. Bei diesem Steuersatz muss der Erwerber bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro also 30.000 Euro an den Fiskus zahlen.
In Thüringen wurde der Steuersatz zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf fünf Prozent gesenkt, um Käufer zu entlasten. Der Antrag der CDU wurde mit Stimmen der AfD, der FDP und von Fraktionslosen gegen die rot-rot-grüne Minderheitsregierung beschlossen. Eine solche Senkung des Steuersatzes stellt aber die Ausnahme dar.
Außerdem unterstützt der Freistaat Familien mit Kindern beim Ersterwerb von Wohneigentum in Thüringen. Hier wird ein einmaliger, nicht rückzahlbarer Zuschuss gewährt.
Dieser beträgt fünf Prozent des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises des Wohneigentums. Die Förderung ist begrenzt auf Kaufpreise bis zu 400.000 Euro für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum und bis zu 100.000 Euro für den Erwerb von Grundstücken. Im Jahr 2024 wurden 699 Eigentumskäufe mit bis zu 20.000 Euro gefördert.
Experten zweifeln an Regierungsplänen
Was die neue Bundesregierung unter dem Stichwort „Starthilfe Wohneigentum“ konkret plant, ist derzeit offen. Immobilienökonom Michael Voigtländer hält die Formulierung im Koalitionsvertrag, dass bei der Wohneigentumsbildung für Familien auch „steuerliche Maßnahmen“ verbessert werden sollen, für seltsam. „Da selbst genutztes Eigentum in Deutschland steuerlich nicht berücksichtigt wird, ist der Satz auf jeden Fall verwunderlich“, sagte der Experte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln.
Voigtländer kann sich auch nicht vorstellen, dass noch Abschreibungen oder eine steuerliche Berücksichtigung der Zinsen für Selbstnutzer eingeführt werden. „Wahrscheinlich muss man den Satz daher nicht zu ernst nehmen“, ordnete er ein.
Problematisch findet Voigtländer indes, dass Schwarz-Rot die Grunderwerbsteuer offenbar nicht reformieren will: „Ein Freibetrag oder ein reduzierter Satz würde vielen Menschen den Zugang zu Wohneigentum erleichtern, da sie nur wenig Eigenkapital haben.“ Insofern wäre eine Nachbesserung des Koalitionsvertrags geboten.