Hohe Mieten: So gehen andere Länder gegen die Preisexplosion am Immobilienmarkt vor

Der Entwurf gibt den 17 autonomen Regionen Spaniens das Recht, Gegenden zu definieren, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist – ähnlich, wie das in Deutschland bereits der Fall ist.

In Spanien ist dieser Umstand laut Gesetzentwurf eingetreten, wenn die durchschnittlichen Kosten von Hypotheken oder Mieten zusammen mit den Nebenkosten und Wohnungs-Steuern 30 Prozent des Haushaltseinkommens in der autonomen Region übersteigen; oder wenn die Kauf- und Mietpreise in den vergangenen fünf Jahren fünf Prozentpunkte mehr gestiegen sind als der Verbraucherpreisindex in der jeweiligen Region. In solchen Gebieten sollen die Regionalregierungen Besitzer von mehr als zehn Wohnungen künftig zwingen können, die Mieten zu senken. Bei Neuvermietungen müssen sie sich nach einem Mietpreisindex richten.

Wie genau das aussehen soll, ist noch unklar, da die Regierung sich 18 Monate Zeit gegeben hat, den Index für angespannte Mietmärkte zu entwickeln. Anders als institutionelle Immobiliengesellschaften sollen private Vermieter in angespannten Gegenden nicht an den geplanten Mietpreisindex gebunden werden. Sie müssen ihren Mietern aber das Recht einräumen, den Mietvertrag zu den bestehenden Konditionen außerordentlich um drei Jahre zu verlängern.

Bei neuen Verträgen ist die Miete auf die Höhe des bisherigen Vertrags begrenzt. Zudem sieht der Gesetzentwurf für private Vermieter Anreize zur Mietsenkung in den Gegenden mit besonders hohen Mieten vor. Wenn private Vermieter dort bei neuen Verträgen die Miete um mindestens fünf Prozent senken, sind 90 Prozent ihrer Mieteinnahmen steuerfrei. Wer allerdings mehr als zehn Wohnungen oder mindestens 1500 Quadratmeter besitzt, ist nach Definition der spanischen Regierung ein großer Immobilienbesitzer – und für den gilt kein Steueranreiz, sondern ein Index-Zwang.

Institutionelle Investoren warnen bereits vor Engpässen am Markt. „Diejenigen, die mit dem Gedanken gespielt haben, in Spanien zu investieren, warten jetzt erst einmal ab“, sagt Atlas-CEO Alejandro Bermúdez über seine Kunden. Der größte institutionelle Immobilieninvestor in Spanien ist Blackstone mit rund 40.000 Wohnungen. Ein Sprecher erklärte auf Anfrage: „Dieser Schritt zur weiteren Regulierung des Mietwohnungsbaus wird zum Mangel an neuen Wohnungen in Spanien beitragen und dringend benötigte Investitionen zur Modernisierung bestehender Wohnimmobilien einschränken.“

Neuseeland: Neue Steuerregeln im Kampf gegen explodierende Hauspreise

Neuseelands Immobilienmarkt gehört zu den teuersten der Welt – und die Kaufkosten steigen auf immer neue Rekorde: Der Medianpreis für Wohnimmobilien in dem Inselstaat kletterte im November auf umgerechnet 556.000 Euro – 24 Prozent mehr als noch vor einem Jahr.

Wer die Schuldigen für die Entwicklung sind, ist aus Sicht der Bevölkerung weitgehend klar: Zwei Drittel der Einwohner Neuseelands sehen die Geschäfte von Immobilieninvestoren als Hauptgrund für die hohen Kosten, ergab Anfang Dezember eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Kantar im Auftrag eines lokalen Immobilienportals.

Die Regierung von Premierministerin Jacinda Ardern sieht das ähnlich und versucht, mit Änderungen im Steuerrecht die Spekulationen einzudämmen. Seit 1. Oktober können Investoren Hypothekenzinsen auf Wohnimmobilien, die sie seit Ende März erworben haben, nicht mehr von der Steuer absetzen. Für bereits zuvor gekaufte Immobilien sollen die Steuervorteile bis 2025 auslaufen. Ausnahmen gibt es für Neubauten. „Steuern sind weder die Ursache noch die Lösung des Wohnungsproblems, aber sie haben einen Einfluss“, sagte Finanzminister Grant Robertson.

Doch die Maßnahmen der Regierung haben bisher nicht zu einer Entspannung am Häusermarkt geführt. Auch für das kommende Jahr erwarten Volkswirte einen weiteren Anstieg der Preise – allerdings dürfte er mit vier Prozent deutlich niedriger ausfallen als zuletzt, wie eine Umfrage der Nachrichtenagentur Reuters und von Immobilienanalysten ergab.

Die größten Auswirkungen auf die weitere Marktentwicklung dürfte aus Sicht von Beobachtern aber die Geldpolitik der neuseeländischen Zentralbank haben. Sie hob den Leitzins im November um 25 Basispunkte auf 0,75 Prozent an und geht davon aus, dass die Zinsen bis Ende kommenden Jahres auf zwei Prozent steigen werden. Immobilienfinanzierungen würden dadurch unattraktiver. Angesichts dieser Entwicklung sei davon auszugehen, dass die Hauspreise künftig unter Druck geraten werden, hieß es in einer Analyse der Bank.

Schweiz: Wenn die Lex Koller zuschlägt

Wer als Ausländer in der Schweiz eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, sollte über eine Aufenthaltserlaubnis verfügen – ansonsten sind die Hürden beim Immobilienkauf sehr hoch. Nicht-Schweizer ohne Wohnsitz im Land fallen unter die sogenannte Lex Koller. Sie müssen beim Immobilienkauf eine Bewilligung des zuständigen Kantons einholen. Das gilt sowohl bei Wohnimmobilien in Städten wie Genf oder Zürich, als auch bei klassischen Ferienimmobilien. Gewerbeimmobilien fallen allerdings nicht darunter.

Eine Ausnahme bilden Kontingente für Zweitwohnungen, die einige Ferienregionen für den bewilligungsfreien Verkauf an Ausländer vorhalten können. In einigen Ferienregionen dürfen maximal 20 Prozent der auf dem Markt befindlichen Wohnungen an Nicht-Schweizer verkauft werden. Hinzu kommt, dass auch der Neubau von Ferienimmobilien stark beschränkt wird. Das Skigebiet Andermatt ist eine der wenigen Regionen, die keinerlei Beschränkungen für den Verkauf an Ausländer haben.

Die Lex Koller lässt sich auch nicht durch die Gründung einer Firma mit Sitz in der Schweiz aushebeln. „Relevant für die Bewilligungspflicht ist der Status der dahinterstehenden wirtschaftlich berechtigten natürlichen Person“, heißt es beim Immobilienmakler Engel & Völkers. Lediglich Investments über börsengehandelte Immobilienfonds sind für Nicht-Schweizer ohne Einschränkungen möglich.

Die strikten Auflagen für ausländische Investoren tun dem Immobilienboom in der Schweiz allerdings kaum Abbruch. Im zweiten Quartal 2021 kletterte der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung der Großbank UBS zufolge um 5,4 Prozent. Es war der stärkste Preisanstieg seit acht Jahren. Insbesondere im absoluten Luxussegment ist die Nachfrage ungebrochen hoch. Der Immobilienblasen-Index der UBS notiert aktuell bei 1,9. Ab Werten von zwei sprechen die Analysten der Bank von einer Blase.

Dänemark: Ausländische Käufer haben fast keine Chance

Ein Haus oder eine Wohnung im nördlichen Nachbarland Dänemark zu besitzen – davon träumen immer mehr Deutsche. Doch ganz so einfach ist das nicht: Der Immobilienerwerb in Dänemark unterliegt im Gegensatz zu Finnland, Schweden und Norwegen umfangreichen Restriktionen.

Vor seinem Beitritt in die damalige Europäische Gemeinschaft 1973 handelte sich das kleine Königreich nämlich mehrere Ausnahmeregeln, sogenannte Opt-outs, aus. Dazu zählt, dass Ausländer, die nicht einen ständigen Wohnsitz in Dänemark haben, keine Immobilien erwerben dürfen. Das gilt auch für ausländische Unternehmen, die keinen festen Sitz in Dänemark haben. Damit ist der Kauf einer Wohnimmobilie oder eines Ferienhauses durch einen Ausländer äußerst schwierig.

Eine Ausnahme von dieser Regel kann nur das dänische Justizministerium erteilen. Nach Auskunft eines Ministeriumssprechers geschieht das jedoch relativ selten. Nur wer fünf Jahre in Dänemark gelebt oder den Hauptwohnsitz in das Königreich verlegt hat, kann nach sorgfältiger Prüfung eine Ausnahmegenehmigung für den Kauf einer Immobilie erhalten.

Wer besonders enge familiäre, kulturelle oder geschäftliche Verbindungen zu Dänemark nachweisen kann, darf ebenfalls auf eine Ausnahmegenehmigung hoffen. Auch wer in Dänemark arbeitet, eine Ausbildung macht, familiäre Beziehungen zu Dänemark hat oder aber regelmäßige Urlaube in Dänemark nachweisen kann, könnte eine Erlaubnis erhalten.

Die Beschränkungen haben der Nachfrage vor allem nach Sommerhäusern allerdings nicht geschadet: Durch Negativzinsen und eine hohe Binnennachfrage nach Sommerhäusern und anderen Immobilien sind die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Kopenhagen gilt für Immobilienkäufer seit Längerem als eine der teuersten Metropolen weltweit.

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