Urteil: Verfassungsrichter kippen Berliner Mietendeckel – Kläger triumphieren
Der Mietendeckel war schon lange umstritten.
Foto: dpaBerlin. Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig. Das hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe entschieden. Das Gesetz sei nichtig, heißt es in der am Donnerstag veröffentlichten Entscheidung. Das Land sei nicht berechtigt gewesen, einen Sonderweg zu gehen.
Auf die Mieter kommen nun wahrscheinlich Nachzahlungen zu. Für Mieter in Berlin bedeute das Urteil, dass sie gegebenenfalls auch die Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete nachzuzahlen haben, teilte Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) nach dem Urteil mit. Verantwortung für das Debakel übernahm er allerdings nicht: „Es ist nun die Aufgabe des Bundes, entweder ein wirkungsvolles Mietpreisrecht zu schaffen, das die soziale Mischung in den Städten sichert, oder aber den Ländern die Kompetenz dafür zu übertragen“, sagte Scheel.
Der Senat werde am Dienstag über Konsequenzen aus dem Urteil beraten. Dabei sehe er sich auch in der Pflicht, sozial verträgliche Lösungen für die Mieter zu entwickeln. Der Berliner Mieterverein hatte den Mietern zum Start des Mietendeckels empfohlen, das eingesparte Geld bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zurückzulegen.
Der Immobilienkonzern Vonovia kündigte nach dem Urteil an, auf Mietnachzahlungen verzichten zu wollen. Die Summe, um die es gehe, bezifferte das Wohnungsunternehmen mit rund zehn Millionen Euro. Konkurrent Deutsche Wohnen kündigte keinen Verzicht auf Nachforderungen an. Der Berliner Immobilieninvestor Jakob Mähren sagte dem Handelsblatt, sicher habe nicht jeder die vermeintlich gesparte Miete beiseitelegen können. Es gelte jetzt, individuelle Lösungen mit der Mieterschaft zu finden.
Das Anliegen in der Hauptstadt war zwar gut gemeint: Der rot-rot-grüne Berliner Senat wollte mit dem bundesweit einmaligen Mietendeckel den rasanten Anstieg der Mieten in der Hauptstadt bremsen. Doch die Umsetzung fiel brachial aus.
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Seit dem 23. Februar 2020 wurden in Berlin die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren. Wurde eine Wohnung neu vermietet, musste sich der Vermieter an staatlich festgelegte Obergrenzen halten, abhängig vom Alter der Wohnung, der Heizungsart und etwa der Frage, ob die Wohnung ein eigenes Bad besitzt.
Zuletzt war am 23. November 2020 die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft getreten: Mieten, die mehr als 20 Prozent über den festgeschriebenen Obergrenzen liegen, mussten vom Vermieter abgesenkt werden. Betroffen waren rund 340.000 Berliner Mieterhaushalte.
Während die Mieter während der vergangenen Monate Geld sparen konnten, sah die Immobilienwirtschaft ihr Eigentum angegriffen. Der Mietendeckel sollte zunächst auf fünf Jahre begrenzt sein. Nun hat er sein vorzeitiges Ende gefunden.
Eindeutige Entscheidung
Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat, stellten die Karlsruher Richter nun klar. Dies sei aber durch die Mietpreisbremse geschehen.
Die Mietpreisbremse war 2015 bundesweit in Kraft getreten und später noch verschärft worden. Die Regelung ermöglicht es den Bundesländern, in Städten und Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Verträgen auf ein maximal zehn Prozent höheres Niveau als die ortsübliche Vergleichsmiete zu begrenzen.
Der Berliner Senat habe mit dem Mietendeckel ein „paralleles Mietpreisrecht“ geschaffen, rügten die Verfassungsrichter nun. Und das auch noch mit „statischen und marktunabhängigen Festlegungen“.
Fast schon belehrend heißt es in der Erklärung aus Karlsruhe: Das Recht der Mietverhältnisse sei seit seinem Inkrafttreten am 1. Januar 1900 im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und – ungeachtet zahlreicher Änderungen – ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gelte auch für die Mietverhältnisse über Wohnungen. „Der Mietvertrag ist das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien“, stellten die Karlsruher Richter klar. Das gelte selbst dann, wenn die privatautonom begründeten Rechte und Pflichten durch den Gesetzgeber näher ausgestaltet oder begrenzt werden.
Der Gesetzesbegründung zur Mietpreisbremse des Bundes lasse sich „eine umfassende Abwägung aller berührten Belange entnehmen und damit das Ziel eines abschließenden Interessenausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien“, heißt es weiter. Somit seien die Länder von Änderungen der Miethöhe „in diesem Bereich ausgeschlossen“.
Fazit: Dem Land Berlin fehlte schlicht die Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel
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Durch die Entscheidung des zweiten Senats in Karlsruhe haben sich die zahlreichen, vor dem ersten Senat anhängigen Verfassungsbeschwerden von Wohnungsbaugenossenschaften und privaten Vermietern gleichsam mit erledigt, erklärt Christian Schede, Experte im Verfassungs- und Mietpreisrecht der Kanzlei Greenberg Traurig: „Denn durch die Nichtigkeitserklärung des Mietendeckelgesetzes entfällt der Beschwerdegegenstand.“ Die privaten Eigentümer und Genossenschaften sahen unter anderem unverhältnismäßige Eingriffe in das Eigentumsrecht der Vermieter.
Mietendeckel als Ideologie
Bundesinnenminister Horst Seehofer begrüßte das Urteil des Bundesverfassungsgerichts. „Der Mietendeckel ist jetzt Geschichte. Das ist gut, denn auch baupolitisch war er der völlig falsche Weg“, erklärte der CSU-Politiker am Donnerstag.
„Meine Devise heißt: bauen, bauen, bauen! Allein im Jahr 2020 wurden 300.000 neue Wohnungen gebaut, so viel wie seit 20 Jahren nicht mehr. Das ist und bleibt der beste Mieterschutz“, sagte Seehofer.
Die Klägerseite triumphierte: „Das Urteil ist richtig“, sagte Daniel Föst, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion, dem Handelsblatt. „Der Mietendeckel war reine Ideologie und verfassungswidrig – mit fatalen Auswirkungen.“
Das Wohnungsangebot in Berlin sei drastisch eingebrochen, mittelfristig würden Neuinvestitionen ausbleiben. „Schon jetzt wurde weniger gebaut, Sanierungen wurden auf Eis gelegt. Statt eines staatlichen Preisdeckels braucht es eine kluge Baupolitik.“
Selten seien Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts so klar und eindeutig wie hier, erklärte der Vorsitzende der Berliner CDU-Bundestagsabgeordneten, Jan-Marco Luczak. „Auf dem Berliner Wohnungsmarkt herrscht nun endlich wieder Rechtssicherheit“, sagte er weiter. „Karlsruhe bestätigt damit, Ideologie kann und darf niemals der Verfassung vorgehen.“
Luczak sprach von zwei verlorenen Jahren für die Berliner Mieter. Das Angebot an Mietwohnungen sei dramatisch eingebrochen. Noch nie war es in Berlin so schwierig, eine Wohnung zu finden. „Energetische Modernisierungen und altersgerechter Umbau haben kaum noch stattgefunden, auf Kosten des Klimas und älterer Menschen. Die Baugenehmigungszahlen sind deutlich zurückgegangen, weniger Neubau entsteht.“
Die SPD dagegen sprach von einem „schwarzen Tag“ für die Berliner Mieter. Das Urteil werde respektiert, die Probleme für Millionen von Bürgerinnen und Bürgern in Großstädten und Ballungsräumen blieben aber, sagte der stellvertretende Vorsitzende der SPD-Bundestagsfraktion, Sören Bartol. Deswegen müsse bestehendes Bundesrecht um einen verfassungskonformen Mietenstopp in angespannten Wohnungsmarkten ergänzt werden. „Das Verfassungsgericht sagt ganz deutlich, dass die Kompetenzen dazu beim Bund liegen – nutzen wir sie.“
„Endlich Rechtssicherheit“
Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW, forderte einen „echten Konsens“ für mehr bezahlbaren Wohnraum. Die Zeit des Gegeneinanders sei vorbei.
„Die Entscheidung stellt unmissverständlich klar, dass sich der Senat und die Mehrheit des Parlaments von Berlin über die Zuständigkeiten unseres Staatsrechts hinweggesetzt haben“, sagte Gedaschko. Das habe ein Gutachten des früheren Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts, Hans-Jürgen Papier, bereits 2019 klar zum Ausdruck gebracht.
„Endlich besteht Rechtssicherheit“, sagte Stefanie Frensch, Vorsitzende der Region Ost des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Die Bilanz des Mietendeckels sei negativ: Das Angebot an Mietwohnungen sei stark eingebrochen, und es sei selten so schwer gewesen, in Berlin eine Wohnung zu finden. Investoren seien verunsichert und Sanierungen zulasten des Klimaschutzes und des Berliner Handwerks ausgesetzt worden.