Für Immobilien Start-ups endet die Sturm-und-Drang-Phase

Nach dem gescheiterten Börsengang von WeWork zieht Bescheidenheit ein, auch in der breiteren Proptech-Szene, also bei Start-ups im Immobilienbereich. Wachstum wird nicht mehr um jeden Preis verfolgt. Die Sturm-und-Drang-Phase ist vorbei. Jetzt müssen die Proptechs zeigen, dass sie auch Geld verdienen können.

WeWork hat lange Zeit versucht, sich als Technologie-Start-up zu vermarkten, weil die Bewertungen dann höher sind. Doch auch damit ist nun Schluss. Das Unternehmen ernannte vergangene Woche den Immobilen-Experten Sandeep Mathrani zum neuen CEO, was in der Branche als ein klares Zeichen dafür gewertet wird, dass sich WeWork nun als Immobilen-Unternehmen positionieren will.

Das von Adam Neumann mitgegründete Start-up wurde noch vor einem Jahr mit 47 Milliarden Dollar bewertet und war Amerikas wertvollster Newcomer. Nach dem geplatzten Börsengang sind es noch rund acht Milliarden Dollar, wenn überhaupt. „Das Geschäftsmodell ist für alle Anbieter schwierig“, sagt ein amerikanischer Risikokapitalgeber. Denn gerade in einer Rezession hätten es die Start-ups schwer, Kunden zu halten.

Das müssen selbst jene erfahren, die von der Schwäche der Konkurrenz profitieren möchten. Knotel-Gründer Amol Sarva trat im Oktober auf der Immobilienmesse Expo Real in München, kurz nach dem gescheiterten Börsengang von WeWork, noch mit provokanter Botschaft auf. Seinen grauen Pullover zierten in großen Buchstaben die Wörter „Grave Dancer“. In diesem Jahr will das 2015 gegründete Unternehmen, das im vergangenen Jahr 400 Millionen Dollar von Investoren eingesammelt hat, profitabel werden. Doch um das Ziel zu erreichen, muss auch Knotel die Kosten genau im Blick behalten. In New York mussten Anfang des Jahres sieben Prozent der Belegschaft gehen.

Nachhaltiges Wachstum

Dennoch gibt sich Sarva zuversichtlich: „Knotel hat schon immer einen deutlich stärkeren Fokus darauf gelegt, nachhaltig zu wachsen“, betonte er im Gespräch mit dem Handelsblatt. Knotel arbeitet anders als WeWork ausschließlich mit Unternehmenskunden zusammen, die größere Flächen für durchschnittlich zwei Jahre mieten. Dadurch habe Knotel weniger Kosten, weil sich der Büroanbieter nicht ständig auf neue Bedürfnisse von Kunden einstellen müsse.

Auch WeWork setzt stark auf Unternehmenskunden. „Doch die nehmen wir im Moment nicht mehr als Konkurrent wahr“, so Sarva, der auch in deutschen Großstädten wie Frankfurt und Berlin Kunden hat.

In den letzten drei Monaten 2019 unterzeichnete WeWork nur vier neue Mietverträge. Flächenmäßig waren das 93 Prozent weniger als der Durchschnitt der vier Quartale zuvor, wie aus einer Berechnung des Analysehauses CBRE hervorgeht. Auch Knotel und Industrious wuchsen deutlich langsamer. Konkurrent Spaces, der zur IWG-Gruppe gehört, bildet die Ausnahme. Er baute seine Flächen um elf Prozent aus.

Der in Deutschland führende Coworking-Anbieter Design Offices will in diesem Jahr ebenfalls weiterwachsen, wenn auch etwas langsamer als zuletzt. Wurden 2018 und 2019 jeweils acht neue Standorte eröffnet, sind in diesem Jahr sechs geplant. „Unser Motto lautet nicht: Wachstum um jeden Preis“, sagt Gründer und CEO Michael Schmutzer.

WeWork ist nicht der einzige Fall, bei dem sich Probleme offenbart haben. Die Maklerplattform Compass, an der Softbank ebenfalls beteiligt ist, hat seit 2018 keine neuen Märkte mehr erschlossen. Das Jungunternehmen Katerra, das sich auf modulares Bauen spezialisiert hat und mit Technologie die Arbeitsschritte vom Design bis zum Produkt effizienter gestalten will, hat zuletzt ebenfalls seine Wachstumsziele angepasst. Im vergangenen Jahr wurden 200 von rund 8000 Mitarbeitern entlassen. Auch Katerra ist eines der Start-ups, an denen Softbank beteiligt ist, die bislang aber keinen Gewinn einspielen. Das soll sich in diesem Jahr ändern.

Der Druck steigt

Die Proptech-Branche in Deutschland ist wesentlich kleiner als jene in den USA. Zum Vergleich: Während WeWork Anfang 2019 zwei Milliarden Euro einbrachte, sammelte die Maklerplattform McMakler hierzulande mit 50 Millionen Euro die bislang höchste Proptech-Finanzierung ein.

Doch auch hierzulande nimmt der Druck zu. Die Immobilien-Crowd-Investment-Plattform BrickVest schlitterte im Herbst in die Insolvenz. Anfang Februar wurde das Start-up, das insgesamt 14 Millionen Euro eingesammelt hatte, schließlich vom Investment-Manager Patrizia gekauft.
Auch Allthings musste zuletzt seinen Wachstumskurs anpassen. Das Schweizer Proptech hat eine App als Schnittstelle zwischen Mietern und Vermietern entwickelt. 2018 sammelte die Firma rund 14 Millionen Schweizer Franken ein, eine der größten bis dato abgeschlossenen Finanzierungsrunden im deutschsprachigen Raum. Ende vergangenen Jahres aber entließ das Proptech 29 Mitarbeiter, ein Drittel seiner Belegschaft.

Allthings habe sich dem Wachstum des Marktes angepasst, sagt Gründer Stefan Zanetti im Gespräch mit dem Handelsblatt. In den Jahren zuvor sei der Umsatz jährlich um mehr als 100 Prozent gewachsen. 2019 waren es noch 30 Prozent. „Wir haben einfach ein zu großes Delta zwischen Wachstum und Kosten gehabt und mussten uns anpassen. Für uns war das eine sehr harte Entscheidung, aber wir sind Unternehmer und nehmen Risiken, dann gehört das manchmal dazu“, sagt Zanetti.

Er blickt zuversichtlich nach vorn: Allthings gehe gestärkt aus der Situation heraus. 2020 habe gut begonnen. „Wir verbrennen jetzt nicht mehr Geld, als wir einnehmen, das ist eine gute Ausgangslage“, sagt Zanetti. Konkrete Zahlen möchte er nicht nennen. Er versichert aber: Von den rund 14 Millionen Schweizer Franken, die 2018 eingesammelt wurden, sei ein Großteil noch vorhanden. Eine neue Finanzierungsrunde sei derzeit nicht nötig.

Gesunde Ernüchterung

Folgt auf den Hype nun Ernüchterung unter den Proptechs? Nikolas Samios müsste dieser These eigentlich strikt widersprechen. Er hat mit Proptech1 vor zwei Jahren den ersten Venture-Capital-Fonds gegründet, der sich rein auf Proptechs konzentriert. Dennoch räumt er ein, dass in manchen gehypten Marktsegmenten wie dem Coworking eine gewisse Ernüchterung eingetreten sei. „Aus meiner Sicht ist das aber überhaupt nichts Erschreckendes, sondern ein gesunder Prozess“, sagt Samios.

Das macht er am Gartner-Hype-Cycle fest. Dieser zeigt eine zunächst stark steigende Kurve. Nach dem „Gipfel der überzogenen Erwartungen“ geht es hinab ins „Tal der Enttäuschungen“ und von da an über den „Pfad der Erleuchtung“ langsam hinauf auf das „Plateau der Produktivität“.

Samios sieht in den jüngsten Entwicklungen, dass die Branche erwachsener werde. Das spiegele sich auch am Investmentmarkt wider: Die Volumina legen zu. Sammelten Proptechs in Europa 2014 noch 77 Millionen Dollar ein, waren es im vergangenen Jahr bereits 500 Millionen, zeigt eine Auswertung von Proptech1.

Zuletzt aber sank die Zahl der Finanzierungsrunden deutlich, von 116 im Jahr 2018 auf nur noch 87. Das zeige einen Reifeprozess: Die Proptechs wachsen und mit ihren Ansprüchen auch die Finanzierungsrunden. Dabei sind in den Zahlen von Proptech1 noch nicht einmal Coworking- und Coliving-Anbieter enthalten, weil sie für den Venture Capitalist keine Innovationen, sondern nur eine Spielart des Vermietungsgeschäfts bieten.

International ist das Finanzierungsvolumen im vergangenen Jahr ebenfalls deutlich gestiegen. Immobilien- Start-ups haben 2019 knapp 32 Milliarden Dollar an Fremd- und Eigenkapital eingesammelt, wie aus Zahlen der Analysefirma CREtech hervorgeht. Das entspricht mehr als dreimal so viel wie noch im Jahr zuvor.

Dennoch lassen sich gewisse Nachwehen des WeWork-Debakels erkennen, etwa im Investoren-Zuversichts-Index von Metaprop, einer Umfrage unter mehr als 2 300 Proptech-Investoren und Start-ups. Der Index, der von null bis zehn reicht, landete zuletzt bei 8,0 und damit 0,8 Punkte unter dem Wert, der noch zur Jahresmitte 2019 gemessen worden war. WeWork wurde als einer der möglichen Gründe für den Dämpfer genannt.

Christian Schulz-Wulkow beobachtet für die Unternehmensberatung EY seit vielen Jahren die Digitalisierung in der Immobilienbranche. Er ist überzeugt, dass die Branche noch einen weiten Weg vor sich hat. „Der Immobilienbereich vom Bau bis zur Verwaltung ist extrem ineffizient. Es gibt viele Reibungshindernisse, hohe Transaktionskosten. Das schreit geradezu nach Innovationen“, sagt Schulz-Wulkow.

Laut einer Studie, die EY gemeinsam mit dem Immobilienlobbyverband ZIA durchgeführt hat, gibt mehr als die Hälfte der Unternehmen aber nur drei Prozent oder weniger ihres Jahresumsatzes für Digitalisierung aus. Der Trend ist in den vergangenen Jahren zwar leicht steigend. In einer Branche, die dank des seit zehn Jahre anhaltenden Immobilienbooms auch ohne Innovationen gute Geschäfte macht, bleibt das Thema aber nach wie vor ein untergeordnetes.

Wo die Branche steht, zeigte eine Umfrage von Union Investment unter Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien: 84 Prozent gaben an, dass ihr Schwerpunkt auf der Optimierung von Standardprozessen und Schnittstellen liegt. Alexander Ubach-Utermöhl ordnet die Zahlen schonungslos ein. „Das heißt für mich: Die räumen erst einmal intern auf“, sagt der Partner bei der Beteiligungsgesellschaft Blackprintpartners.

Für die Chancen von Proptechs heißt das im Umkehrschluss: Viele Immobilienunternehmen sind noch nicht so weit, die neuen Ideen zu integrieren.

Die Größe zählt

Größe könnte helfen, um auf das Radar der Branche zu gelangen. In einigen Bereichen haben sich auch schon große Player hervorgetan. Schulz-Wulkow von EY rechnet nun mit einer Phase der Konsolidierung. „Schauen Sie sich die Maklerplattformen an, von denen es einmal mehr als 50 Akteure gab. Dass es hier Konsolidierungen gibt, ist doch klar“, sagt er.

Zumindest zeichnen sich einige große Player ab, wie etwa McMakler, Homeday, Hausgold. Maklaro wurde im vergangenen Jahr von der Hypoport-Tochter FIO-Systems übernommen.

Doch auch andere Bereiche scheinen reif für eine Marktbereinigung: So gebe es eine Vielzahl von Akteuren, die sich auf die Digitalisierung spezialisiert haben. Die prominentesten Namen aus den vergangenen Jahren waren Architrave, Evana, Realxdata oder Drooms. Im Bereich des Crowd-Investments, also Plattformen, auf denen sich Privatanleger mit kleinen Beträgen an einzelnen Immobilienprojekten beteiligen können, hat im vergangenen Jahr bereits der Marktführer Exporo den Konkurrenten Zinsland übernommen.

Ein Zusammenschluss unter Gleichen kann aber nicht alles sein, meint Ubach-Utermöhl von Blackprintpartners. Einzelne Ideen seien oft zu speziell, als dass sie für die in Digitalisierungsfragen träge Immobilienwirtschaft interessant wären. Artverwandten Proptechs rät er, sich zusammenzuschließen.

So kooperierten etwa Propster und Roomhero. Propster hat einen Online-Konfigurator für Projektentwickler entwickelt, über den spätere Eigentümer direkt ihre Sonderwünsche kommunizieren können. Roomhero ist ein Innenausstatter.

Alphabet und Co. kommen

Größe könnte auch aus einem anderen Grund wichtiger werden: „Die Branche sollte der Einstieg von großen Namen wie Alphabet oder Amazon nachdenklich machen“, sagt Kai Panitzki, Co-Gründer der Venture-Capital-Gesellschaft Bitstone Capital. Die Google-Mutter Alphabet entwickelt über Sidewalk Labs einen vernetzten Stadtteil in Toronto.

Toyota hat mit der Fujisawa Sustainable Smart Town bereits eine smarte Einfamilienhaussiedlung entwickelt und plant nun eine ganze Smart City. Amazon hat sich im vergangenen Herbst an einer Finanzierungsrunde von Smart Rent beteiligt. Das Start-up entwickelt Soft- und Hardware für die Vernetzung von Gebäuden.

Die Digitalisierung im Immobilienbereich sei derzeit an einem Punkt angelangt, der mit dem ersten iPhone‧ vergleichbar sei, sagt Panitzki: Vorher waren die Telefonminuten oder SMS die Geschäftsmodelle in der Telekommunikation. Das seien in der Immobilienwelt heute die Mieten. Doch mit dem iPhone kamen ganz neue Geschäftsmodelle, die das Telefonieren in der Bedeutung abgelöst haben. Ähnliches drohe nun der Immobilienbranche. „Davon bin ich fest überzeugt.“

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